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Maison 208 m² à Sapogne-Et-Feucheres

Bien expiré
VilleSapogne-et-Feuchères (08)
Surface208m²
Coût Total181 340€
Loyer Annuel19 847€
Rentabilité10.94%
Cashflow/mois+552€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 663,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande Maison en pierres mitoyenne d'un côté par garage (SH 208 m2) Travaux de modernisation à prévoir

RDC : entrée/couloir avec placards, salon avec cheminée, 1 pièce avec bar, cuisine meublée, salle à manger avec accès au jardin, buanderie, salle de douche, wc, et accès au garage /chaufferie 1er Etage : grand palier, 4 grandes chambres, dégt, pièce de 4m² avec fenêtre (bureau ou dressing), cellier, salle de bains (baignoire et lavabo), wc 2ème étage : Grand grenier aménageable de 50m² (haut de plafond) Fenêtres PVC DV, Volets Roulants Chauffage gaz (citerne)+ cheminée insert Garage avec espace chaufferie, Terrasse couverte et terrain clos

Honoraires inclus de 5.34% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 131 000 €. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4616.00 et 6246.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Ill immobilier : Chantal DADDATO Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Sapogne-et-Feuchères
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08160
Total : 181 340€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 170 300€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19847€/an
Fourchette totale : 1296€ - 2111€/mois
Fourchette annuelle : 15551€ - 25331€/an
Rentabilité brute :10.94%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 13.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,3 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 309 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-45 309€ (-24.7%)
Marge achat-revente :1 969€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 937,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 344,89€
Coût de l'assurance :15 413,90€
Taxe foncière : 1 984,72€/an
Soit par mois : 165,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - S'assurer que le système est efficace et conforme
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée et le couloir
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation des combles perdus: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:450€
    Peinture entrée et couloir: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 754 €
Revenus locatifs : +19 847 €
Charges déductibles : -40 754 €
Résultat foncier Année 1 : -20 907 €(Déficit de 20 907 €)
Imputable sur revenu global : 20 907 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 454 €/an
Revenus locatifs : +19 847 €
Charges déductibles : -8 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 393 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 847 €40 760 €5 859 €-20 913 €20 913 €--
220 244 €8 302 €5 700 €11 942 €---
320 649 €8 138 €5 537 €12 511 €---
421 062 €7 969 €5 368 €13 093 €---
521 483 €7 795 €5 193 €13 689 €---
621 913 €7 614 €5 013 €14 299 €---
722 351 €7 428 €4 827 €14 923 €---
822 798 €7 235 €4 634 €15 563 €---
923 254 €7 036 €4 435 €16 218 €---
1023 719 €6 831 €4 230 €16 888 €---
1124 194 €6 618 €4 017 €17 575 €---
1224 678 €6 399 €3 798 €18 279 €---
1325 171 €6 172 €3 571 €18 999 €---
1425 675 €5 938 €3 337 €19 736 €---
1526 188 €5 696 €3 095 €20 492 €---
1626 712 €5 446 €2 845 €21 266 €---
1727 246 €5 188 €2 586 €22 058 €---
1827 791 €4 921 €2 320 €22 870 €---
1928 347 €4 645 €2 044 €23 702 €---
2028 914 €4 360 €1 759 €24 554 €---
2129 492 €4 066 €1 464 €25 426 €---
2230 082 €3 762 €1 160 €26 320 €---
2330 683 €3 447 €846 €27 236 €---
2431 297 €3 123 €521 €28 174 €---
2531 923 €2 787 €186 €29 136 €---
TOTAL635 713 €181 677 €84 345 €454 036 €20 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 274 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 168 €-6 274 €+10 442 €
2+4 168 €+3 583 €+585 €
3+4 168 €+3 753 €+415 €
4+4 168 €+3 928 €+240 €
5+4 168 €+4 107 €+61 €
6+4 168 €+4 290 €-122 €
7+4 168 €+4 477 €-309 €
8+4 168 €+4 669 €-501 €
9+4 168 €+4 865 €-697 €
10+4 168 €+5 067 €-899 €
11+4 168 €+5 273 €-1 105 €
12+4 168 €+5 484 €-1 316 €
13+4 168 €+5 700 €-1 532 €
14+4 168 €+5 921 €-1 753 €
15+4 168 €+6 148 €-1 980 €
16+4 168 €+6 380 €-2 212 €
17+4 168 €+6 617 €-2 449 €
18+4 168 €+6 861 €-2 693 €
19+4 168 €+7 111 €-2 943 €
20+4 168 €+7 366 €-3 198 €
21+4 168 €+7 628 €-3 460 €
22+4 168 €+7 896 €-3 728 €
23+4 168 €+8 171 €-4 003 €
24+4 168 €+8 452 €-4 284 €
25+4 168 €+8 741 €-4 573 €
Total+104 200 €+136 211 €+-32 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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