Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 208 m² à Sapogne-Et-Feucheres

VilleSapogne-et-Feuchères (08)
Surface208
Coût Total181 340
Loyer Annuel19 847
Rentabilité10.94%
Cashflow/mois+552
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 663,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande Maison en pierres mitoyenne d'un côté par garage (SH 208 m2) Travaux de modernisation à prévoir

RDC : entrée/couloir avec placards, salon avec cheminée, 1 pièce avec bar, cuisine meublée, salle à manger avec accès au jardin, buanderie, salle de douche, wc, et accès au garage /chaufferie 1er Etage : grand palier, 4 grandes chambres, dégt, pièce de 4m² avec fenêtre (bureau ou dressing), cellier, salle de bains (baignoire et lavabo), wc 2ème étage : Grand grenier aménageable de 50m² (haut de plafond) Fenêtres PVC DV, Volets Roulants Chauffage gaz (citerne)+ cheminée insert Garage avec espace chaufferie, Terrasse couverte et terrain clos

Honoraires inclus de 5.34% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 131 000 €. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4616.00 et 6246.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Ill immobilier : Chantal DADDATO Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Sapogne-et-Feuchères
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08160
Total : 181 340
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 32 300
Valeur du bien : 170 300
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19847€/an
Fourchette totale : 1296€ - 2111€/mois
Fourchette annuelle : 15551€ - 25331€/an
Rentabilité brute :10.94%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 13.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,3 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 309
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-45 309 (-24.7%)
Marge achat-revente :1 969€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 937,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 344,89
Coût de l'assurance :15 413,90
Taxe foncière : 1 984,72€/an
Soit par mois : 165,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - S'assurer que le système est efficace et conforme
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée et le couloir
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500
    Isolation des combles perdus: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:5 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:450
    Peinture entrée et couloir: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 754
Revenus locatifs : +19 847
Charges déductibles : -40 754
Résultat foncier Année 1 : -20 907(Déficit de 20 907 €)
Imputable sur revenu global : 20 907
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 454 €/an
Revenus locatifs : +19 847
Charges déductibles : -8 454
Résultat foncier Années 2+ : 11 393 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 84740 7605 859-20 91320 913 €--
220 2448 3025 70011 942---
320 6498 1385 53712 511---
421 0627 9695 36813 093---
521 4837 7955 19313 689---
621 9137 6145 01314 299---
722 3517 4284 82714 923---
822 7987 2354 63415 563---
923 2547 0364 43516 218---
1023 7196 8314 23016 888---
1124 1946 6184 01717 575---
1224 6786 3993 79818 279---
1325 1716 1723 57118 999---
1425 6755 9383 33719 736---
1526 1885 6963 09520 492---
1626 7125 4462 84521 266---
1727 2465 1882 58622 058---
1827 7914 9212 32022 870---
1928 3474 6452 04423 702---
2028 9144 3601 75924 554---
2129 4924 0661 46425 426---
2230 0823 7621 16026 320---
2330 6833 44784627 236---
2431 2973 12352128 174---
2531 9232 78718629 136---
TOTAL635 713181 67784 345454 03620 913Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 274
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 036
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 168-6 274+10 442
2+4 168+3 583+585
3+4 168+3 753+415
4+4 168+3 928+240
5+4 168+4 107+61
6+4 168+4 290-122
7+4 168+4 477-309
8+4 168+4 669-501
9+4 168+4 865-697
10+4 168+5 067-899
11+4 168+5 273-1 105
12+4 168+5 484-1 316
13+4 168+5 700-1 532
14+4 168+5 921-1 753
15+4 168+6 148-1 980
16+4 168+6 380-2 212
17+4 168+6 617-2 449
18+4 168+6 861-2 693
19+4 168+7 111-2 943
20+4 168+7 366-3 198
21+4 168+7 628-3 460
22+4 168+7 896-3 728
23+4 168+8 171-4 003
24+4 168+8 452-4 284
25+4 168+8 741-4 573
Total+104 200+136 211+-32 011
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →