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Détails du bien

Bien expiré
VilleFontaine (38)
Surface78m²
Coût Total157 060€
Loyer Annuel10 040€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 532,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Fontaine - Appartement 4 pièces dans une résidence - Place de parking privative - 17 rue Colonel Fabien 38 600 Fontaine

Venez découvrir cet appartement très bien entretenu au 3ème étage sur 4 sans ascenseur, avec balcon, qui conviendra aussi bien à une famille, un couple ou de jeunes actifs.

Description :

  • Large entrée lumineuse avec placard
  • Cuisine aménagée et fermée
  • Séjour de 16m2 donnant sur un balcon
  • Une salle de d'eau
  • Wc indépendant
  • Trois grandes chambres de 12 et 10.50m2

Les plus :

  • Un dressing indépendant de 3m2
  • Un cellier sur le palier
  • Fenêtre en PVC / Double vitrage
  • Interphone.
  • Un local a vélo
  • Place de parking privative Charges mensuelles de 83 € : entretien des communs, espaces verts, ménage, syndic. DPE D Taxe foncière 1671€.

Une copropriété de 135 lots dont 67 habitables.

Environnement : Proche accès autoroutier, commerces a proximités, Lycée Aristide Berges..

Une visite ? Je suis à votre disposition pour organiser un rdv.

Fabien Andréoléty Perform'Transaction : *6 23 21 25 01

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Fabien ANDREOLETY Président immatriculé au RSAC de GRENOBLE.

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Total : 157 060€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 147 500€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10040€/an
Fourchette totale : 652€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7822€ - 12886€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 810,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 802,64€
Coût de l'assurance :13 350,10€
Taxe foncière : 1 671,00€/an
Soit par mois : 139,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,00€/mois
Soit par an : 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 836,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si vieille.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, mise à la terre si absente, ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1400€/m² = 14000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 33 m² × 180€/m² = 5940€, Main d'œuvre: 60€ = 6000€
  • Salon:3 000€
    Rénovation lourde salon: 16 m² × 180€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et robinetterie: 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 2000€ (incluant vérification, mise à la terre, ajout de prises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 671 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 255 €
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -36 255 €
Résultat foncier Année 1 : -26 215 €(Déficit de 26 215 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 515 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 255 €/an
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -8 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15515.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 040 €36 260 €5 059 €-26 220 €10 700 €15 520 €15 520 €
210 240 €8 123 €4 922 €2 118 €--13 402 €
310 445 €7 981 €4 780 €2 464 €--10 939 €
410 654 €7 835 €4 634 €2 819 €--8 120 €
510 867 €7 685 €4 484 €3 183 €--4 937 €
611 085 €7 529 €4 328 €3 556 €--1 381 €
711 306 €7 368 €4 167 €3 939 €---
811 532 €7 201 €4 000 €4 331 €---
911 763 €7 029 €3 828 €4 734 €---
1011 998 €6 852 €3 651 €5 147 €---
1112 238 €6 668 €3 467 €5 570 €---
1212 483 €6 479 €3 278 €6 004 €---
1312 733 €6 283 €3 082 €6 450 €---
1412 987 €6 081 €2 880 €6 907 €---
1513 247 €5 872 €2 671 €7 375 €---
1613 512 €5 656 €2 455 €7 856 €---
1713 782 €5 433 €2 232 €8 350 €---
1814 058 €5 202 €2 001 €8 856 €---
1914 339 €4 964 €1 763 €9 375 €---
2014 626 €4 718 €1 517 €9 908 €---
2114 918 €4 464 €1 263 €10 454 €---
2215 217 €4 202 €1 001 €11 015 €---
2315 521 €3 931 €730 €11 590 €---
2415 832 €3 651 €450 €12 181 €---
2516 148 €3 361 €160 €12 787 €---
TOTAL321 575 €180 828 €72 803 €140 747 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-3 210 €+5 318 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €0 €+2 108 €
4+2 108 €0 €+2 108 €
5+2 108 €0 €+2 108 €
6+2 108 €0 €+2 108 €
7+2 108 €+767 €+1 341 €
8+2 108 €+1 299 €+809 €
9+2 108 €+1 420 €+688 €
10+2 108 €+1 544 €+564 €
11+2 108 €+1 671 €+437 €
12+2 108 €+1 801 €+307 €
13+2 108 €+1 935 €+173 €
14+2 108 €+2 072 €+36 €
15+2 108 €+2 213 €-105 €
16+2 108 €+2 357 €-249 €
17+2 108 €+2 505 €-397 €
18+2 108 €+2 657 €-549 €
19+2 108 €+2 812 €-704 €
20+2 108 €+2 972 €-864 €
21+2 108 €+3 136 €-1 028 €
22+2 108 €+3 304 €-1 196 €
23+2 108 €+3 477 €-1 369 €
24+2 108 €+3 654 €-1 546 €
25+2 108 €+3 836 €-1 728 €
Total+52 700 €+42 224 €+10 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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