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Appartement 4 pièces 59 m²

VilleViry-Châtillon (91)
Surface59m²
Coût Total165 766€
Loyer Annuel10 502€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 117 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 290,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 59 m²

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à VIRY CHATILLON (91170). Un appartement T4 de 59,00 m² au 2e étage avec cave. Réf. 0023C91-L025. Lot n°25.

Découvrez ce bel appartement, idéalement situé dans une copropriété avec isolation par l'extérieur d'un quartier pavillonnaire, proche des commerces, des écoles et à 7 minutes à pied de la gare RER.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine fermée, d'un séjour exposé Sud-Est avec balcon, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un WC séparé.

Les + : Menuiseries double vitrage. Tableau électrique refait. Isolation par l'extérieur.

Atouts principaux :

  • Proche des commodités,
  • Vendu avec une cave,
  • Appartement avec balcon.

DPE : D (172 KWh/m².an) – GES : D (34 kgCO2/m².an). Montant des dépenses d'énergie pour un usage habituel estimé à 1 100 €/an (prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021, abonnements compris). Copropriété de 201 lots (dont 81 logements) sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 3 345 €/an (eau chaude et froide, chauffage et entretien de la résidence). Taxe Foncière : 1 044 €.

Prix de vente : 135 117 € (prix cave incluse). Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence. Prix hors parking. Possibilité d'acquérir un parking en sus : + 6 000 € (selon disponibilité)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (***). Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par e-mail, au plus tard 1 mois à compter du 03/07/2026. Référence annonce : 91-26-001650 Date de réalisation du diagnostic : 08/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 201 Charges prévisionnelles annuelles : 3345 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Viry-Châtillon
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91170
Coordonnées : 48.675650, 2.386754
Total : 165 766€
Prix d'acquisition : 135 117€
Travaux : 19 840€
Valeur du bien : 154 957€
Frais de notaire : 10 809€
Coût estimé : 10 809€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.83€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10502€/an
Fourchette totale : 731€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8769€ - 12576€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 003,05 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 180 €
Prix d'achat :135 117 €
Décote à l'achat :-42 063€ (-23.7%)
Marge achat-revente :11 414€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 766€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 877,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 660,00€
Coût de l'assurance :14 918,94€
Taxe foncière : 1 044,00€/an
Soit par mois : 87,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 278,75€/mois
Soit par an : 3 345,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 875,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-368,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - quelques signes d'usure dans certaines chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 840 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 200€
    Rafraîchissement cuisine: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (y compris main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (y compris main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant 36 m²: 100€/m² × 36 = 3600€ (y compris main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€ (y compris main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ (y compris main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 502 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 766 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 345 €/an
Calcul : 279 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 522 €
Revenus locatifs : +10 502 €
Charges déductibles : -30 522 €
Résultat foncier Année 1 : -20 020 €(Déficit de 20 020 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 682 €/an
Revenus locatifs : +10 502 €
Charges déductibles : -10 682 €
Résultat foncier Années 2+ : -180 €/an(Déficit de 180 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9320.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 117 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 826 €(65% de 135 117 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 194 €/an
Calcul : 87 826 € × 3,636% = 3 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 502 €30 527 €5 702 €-20 026 €10 700 €9 326 €9 326 €
210 712 €10 538 €5 552 €174 €--9 152 €
310 926 €10 382 €5 397 €543 €--8 608 €
411 144 €10 222 €5 236 €922 €--7 686 €
511 367 €10 056 €5 070 €1 312 €--6 374 €
611 595 €9 884 €4 898 €1 711 €--4 663 €
711 826 €9 705 €4 720 €2 121 €--2 542 €
812 063 €9 521 €4 535 €2 542 €--0 €
912 304 €9 330 €4 344 €2 974 €---
1012 550 €9 132 €4 146 €3 418 €---
1112 801 €8 927 €3 942 €3 874 €---
1213 057 €8 715 €3 730 €4 342 €---
1313 318 €8 496 €3 510 €4 823 €---
1413 585 €8 269 €3 283 €5 316 €---
1513 857 €8 033 €3 048 €5 823 €---
1614 134 €7 790 €2 804 €6 344 €---
1714 416 €7 537 €2 552 €6 879 €---
1814 705 €7 276 €2 291 €7 428 €---
1914 999 €7 006 €2 020 €7 993 €---
2015 299 €6 726 €1 740 €8 573 €---
2115 605 €6 436 €1 450 €9 169 €---
2215 917 €6 136 €1 150 €9 781 €---
2316 235 €5 825 €840 €10 410 €---
2416 560 €5 504 €518 €11 056 €---
2516 891 €5 171 €185 €11 720 €---
TOTAL336 367 €227 144 €82 660 €109 223 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 205 €-3 210 €+5 415 €
2+2 205 €0 €+2 205 €
3+2 205 €0 €+2 205 €
4+2 205 €0 €+2 205 €
5+2 205 €0 €+2 205 €
6+2 205 €0 €+2 205 €
7+2 205 €0 €+2 205 €
8+2 205 €0 €+2 205 €
9+2 205 €+892 €+1 313 €
10+2 205 €+1 025 €+1 180 €
11+2 205 €+1 162 €+1 043 €
12+2 205 €+1 303 €+902 €
13+2 205 €+1 447 €+758 €
14+2 205 €+1 595 €+610 €
15+2 205 €+1 747 €+458 €
16+2 205 €+1 903 €+302 €
17+2 205 €+2 064 €+141 €
18+2 205 €+2 229 €-24 €
19+2 205 €+2 398 €-193 €
20+2 205 €+2 572 €-367 €
21+2 205 €+2 751 €-546 €
22+2 205 €+2 934 €-729 €
23+2 205 €+3 123 €-918 €
24+2 205 €+3 317 €-1 112 €
25+2 205 €+3 516 €-1 311 €
Total+55 125 €+32 767 €+22 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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