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Immobilier appartement

VilleChâtenois-les-Forges (90)
Surface120m²
Coût Total214 380€
Loyer Annuel13 820€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 158 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 316,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 120 m² situé à Châtenois-les-Forges, au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages. Construit dans les années anciennes, ce bien est en très bon état général. Cet appartement de 4 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et ouverte sur le séjour.

  • Très bon état général
  • Cuisine équipée et ouverte
  • Cave L'appartement est orienté sud-ouest, offrant une belle luminosité. Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour programmer une visite.
Ville : Châtenois-les-Forges
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90700
Coordonnées : 47.559990, 6.851319
Total : 214 380€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 43 740€
Valeur du bien : 201 740€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13820€/an
Fourchette totale : 910€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 10915€ - 17497€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 896,15 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 538 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-69 538€ (-30.6%)
Marge achat-revente :13 158€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 135,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 591,04€
Coût de l'assurance :18 758,25€
Taxe foncière : 1 381,95€/an
Soit par mois : 115,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 151,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 250,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et sécurité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 740 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtenois-les-Forges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 820 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 380 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 382 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 282 €
Revenus locatifs : +13 820 €
Charges déductibles : -53 282 €
Résultat foncier Année 1 : -39 462 €(Déficit de 39 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 542 €/an
Revenus locatifs : +13 820 €
Charges déductibles : -9 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18061.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 820 €53 289 €7 416 €-39 469 €21 400 €18 069 €18 069 €
214 096 €9 354 €7 222 €4 742 €--13 327 €
314 378 €9 153 €7 021 €5 225 €--8 102 €
414 665 €8 945 €6 812 €5 721 €--2 382 €
514 959 €8 729 €6 597 €6 230 €---
615 258 €8 505 €6 373 €6 752 €---
715 563 €8 274 €6 142 €7 289 €---
815 874 €8 034 €5 902 €7 840 €---
916 192 €7 786 €5 654 €8 405 €---
1016 516 €7 529 €5 397 €8 986 €---
1116 846 €7 263 €5 131 €9 583 €---
1217 183 €6 988 €4 855 €10 195 €---
1317 527 €6 702 €4 570 €10 824 €---
1417 877 €6 407 €4 275 €11 470 €---
1518 235 €6 101 €3 968 €12 134 €---
1618 599 €5 784 €3 652 €12 815 €---
1718 971 €5 456 €3 323 €13 516 €---
1819 351 €5 116 €2 984 €14 235 €---
1919 738 €4 764 €2 632 €14 974 €---
2020 132 €4 399 €2 267 €15 733 €---
2120 535 €4 022 €1 890 €16 513 €---
2220 946 €3 631 €1 499 €17 315 €---
2321 365 €3 226 €1 094 €18 138 €---
2421 792 €2 807 €675 €18 985 €---
2522 228 €2 373 €241 €19 855 €---
TOTAL442 644 €204 638 €107 591 €238 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 902 €-6 420 €+9 322 €
2+2 902 €0 €+2 902 €
3+2 902 €0 €+2 902 €
4+2 902 €0 €+2 902 €
5+2 902 €+1 154 €+1 748 €
6+2 902 €+2 026 €+876 €
7+2 902 €+2 187 €+715 €
8+2 902 €+2 352 €+550 €
9+2 902 €+2 522 €+380 €
10+2 902 €+2 696 €+206 €
11+2 902 €+2 875 €+27 €
12+2 902 €+3 059 €-157 €
13+2 902 €+3 247 €-345 €
14+2 902 €+3 441 €-539 €
15+2 902 €+3 640 €-738 €
16+2 902 €+3 845 €-943 €
17+2 902 €+4 055 €-1 153 €
18+2 902 €+4 270 €-1 368 €
19+2 902 €+4 492 €-1 590 €
20+2 902 €+4 720 €-1 818 €
21+2 902 €+4 954 €-2 052 €
22+2 902 €+5 194 €-2 292 €
23+2 902 €+5 442 €-2 540 €
24+2 902 €+5 695 €-2 793 €
25+2 902 €+5 956 €-3 054 €
Total+72 550 €+71 402 €+1 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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