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Achat maison

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface77m²
Coût Total103 000€
Loyer Annuel7 995€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Cave, Surface de 77 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine coin cuisine, Terrain de 650 m², Travaux, Calme

Laissez libre cours à vos projets avec cette maison située dans un cadre calme et verdoyant tout cela à deux pas du centre historique.Le bien dispose d'une grange attenante et de combles aménageables, idéale pour agrandir l'espace de vie, créer un atelier, un espace professionnel ou encore un projet locatif.La maison nécessite une rénovation complète, mais promet un lieu unique et façonné selon vos envies. Un véritable terrain de jeu pour amoureux de la rénovation et créateurs d'espaces atypiques.Que vous soyez investisseur, artisan, bricoleur ou tout simplement à la recherche d'un coin de tranquillité à repenser entièrement, cette opportunité n'attend plus que vous !Honoraires TTC : 10%. Prix hors honoraires d'agence : 40 000 euros. Les honoraires d'agence seront intégralement à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Contact : Mickael Treins (EI) Le Point Immobilier Enregistré au RSAC 941 057 291 à Brive Référence annonce : BV-1-2698 Bien non soumis au DPE.

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 40 000 euros. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Le Point Immobilier : Mickael TREINS Agent commercial (Entreprise individuelle). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.288080, 1.741280
Total : 103 000€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 55 480€
Valeur du bien : 99 480€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7995€/an
Fourchette totale : 524€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6291€ - 10161€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 744,00€
Coût de l'assurance :9 012,50€
Taxe foncière : 799,54€/an
Soit par mois : 66,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et parquet usé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 77 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 77 m²
Raison: État de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 480 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 080€
    Isolation combles: 77 m² × 40€/m² = 3080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation chambres: 22 m² × 300€/m² = 6600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: 12 m² × 300€/m² = 3600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 77 m² × 26€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 954 €
Revenus locatifs : +7 995 €
Charges déductibles : -59 954 €
Résultat foncier Année 1 : -51 959 €(Déficit de 51 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 474 €/an
Revenus locatifs : +7 995 €
Charges déductibles : -4 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30558.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 995 €59 958 €3 318 €-51 962 €21 400 €30 562 €30 562 €
28 155 €4 388 €3 228 €3 767 €--26 795 €
38 318 €4 295 €3 135 €4 023 €--22 771 €
48 485 €4 199 €3 039 €4 285 €--18 486 €
58 654 €4 100 €2 940 €4 554 €--13 932 €
68 828 €3 998 €2 838 €4 829 €--9 102 €
79 004 €3 892 €2 732 €5 112 €--3 991 €
89 184 €3 783 €2 623 €5 401 €---
99 368 €3 671 €2 511 €5 697 €---
109 555 €3 554 €2 394 €6 001 €---
119 746 €3 434 €2 274 €6 312 €---
129 941 €3 310 €2 150 €6 632 €---
1310 140 €3 181 €2 021 €6 959 €---
1410 343 €3 049 €1 888 €7 294 €---
1510 550 €2 911 €1 751 €7 638 €---
1610 761 €2 770 €1 610 €7 991 €---
1710 976 €2 624 €1 464 €8 352 €---
1811 195 €2 473 €1 313 €8 723 €---
1911 419 €2 316 €1 156 €9 103 €---
2011 648 €2 155 €995 €9 493 €---
2111 881 €1 989 €829 €9 892 €---
2212 118 €1 816 €656 €10 302 €---
2312 361 €1 639 €479 €10 722 €---
2412 608 €1 455 €295 €11 153 €---
2512 860 €1 265 €105 €11 595 €---
TOTAL256 094 €132 225 €47 744 €123 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 679 €-6 420 €+8 099 €
2+1 679 €0 €+1 679 €
3+1 679 €0 €+1 679 €
4+1 679 €0 €+1 679 €
5+1 679 €0 €+1 679 €
6+1 679 €0 €+1 679 €
7+1 679 €0 €+1 679 €
8+1 679 €+423 €+1 256 €
9+1 679 €+1 709 €-30 €
10+1 679 €+1 800 €-121 €
11+1 679 €+1 894 €-215 €
12+1 679 €+1 989 €-310 €
13+1 679 €+2 088 €-409 €
14+1 679 €+2 188 €-509 €
15+1 679 €+2 291 €-612 €
16+1 679 €+2 397 €-718 €
17+1 679 €+2 506 €-827 €
18+1 679 €+2 617 €-938 €
19+1 679 €+2 731 €-1 052 €
20+1 679 €+2 848 €-1 169 €
21+1 679 €+2 968 €-1 289 €
22+1 679 €+3 091 €-1 412 €
23+1 679 €+3 217 €-1 538 €
24+1 679 €+3 346 €-1 667 €
25+1 679 €+3 478 €-1 799 €
Total+41 975 €+37 161 €+4 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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