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Achat maison

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface77
Coût Total103 000
Loyer Annuel7 995
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Cave, Surface de 77 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine coin cuisine, Terrain de 650 m², Travaux, Calme

Laissez libre cours à vos projets avec cette maison située dans un cadre calme et verdoyant tout cela à deux pas du centre historique.Le bien dispose d'une grange attenante et de combles aménageables, idéale pour agrandir l'espace de vie, créer un atelier, un espace professionnel ou encore un projet locatif.La maison nécessite une rénovation complète, mais promet un lieu unique et façonné selon vos envies. Un véritable terrain de jeu pour amoureux de la rénovation et créateurs d'espaces atypiques.Que vous soyez investisseur, artisan, bricoleur ou tout simplement à la recherche d'un coin de tranquillité à repenser entièrement, cette opportunité n'attend plus que vous !Honoraires TTC : 10%. Prix hors honoraires d'agence : 40 000 euros. Les honoraires d'agence seront intégralement à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Contact : Mickael Treins (EI) Le Point Immobilier Enregistré au RSAC 941 057 291 à Brive Référence annonce : BV-1-2698 Bien non soumis au DPE.

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 40 000 euros. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Le Point Immobilier : Mickael TREINS Agent commercial (Entreprise individuelle). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.288080, 1.741280
Total : 103 000
Prix d'acquisition : 44 000
Travaux : 55 480
Valeur du bien : 99 480
Frais de notaire : 3 520
Coût estimé : 3 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7995€/an
Fourchette totale : 524€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6291€ - 10161€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 744,00
Coût de l'assurance :9 012,50
Taxe foncière : 799,54€/an
Soit par mois : 66,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et parquet usé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 77 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 77 m²
Raison: État de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 480(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 080
    Isolation combles: 77 m² × 40€/m² = 3080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 600
    Rénovation chambres: 22 m² × 300€/m² = 6600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:3 600
    Rénovation salon: 12 m² × 300€/m² = 3600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: 77 m² × 26€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 954
Revenus locatifs : +7 995
Charges déductibles : -59 954
Résultat foncier Année 1 : -51 959(Déficit de 51 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 559
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 474 €/an
Revenus locatifs : +7 995
Charges déductibles : -4 474
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30558.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 99559 9583 318-51 96221 400 €30 562 €30 562 €
28 1554 3883 2283 767--26 795 €
38 3184 2953 1354 023--22 771 €
48 4854 1993 0394 285--18 486 €
58 6544 1002 9404 554--13 932 €
68 8283 9982 8384 829--9 102 €
79 0043 8922 7325 112--3 991 €
89 1843 7832 6235 401---
99 3683 6712 5115 697---
109 5553 5542 3946 001---
119 7463 4342 2746 312---
129 9413 3102 1506 632---
1310 1403 1812 0216 959---
1410 3433 0491 8887 294---
1510 5502 9111 7517 638---
1610 7612 7701 6107 991---
1710 9762 6241 4648 352---
1811 1952 4731 3138 723---
1911 4192 3161 1569 103---
2011 6482 1559959 493---
2111 8811 9898299 892---
2212 1181 81665610 302---
2312 3611 63947910 722---
2412 6081 45529511 153---
2512 8601 26510511 595---
TOTAL256 094132 22547 744123 86921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 869
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 679-6 420+8 099
2+1 6790+1 679
3+1 6790+1 679
4+1 6790+1 679
5+1 6790+1 679
6+1 6790+1 679
7+1 6790+1 679
8+1 679+423+1 256
9+1 679+1 709-30
10+1 679+1 800-121
11+1 679+1 894-215
12+1 679+1 989-310
13+1 679+2 088-409
14+1 679+2 188-509
15+1 679+2 291-612
16+1 679+2 397-718
17+1 679+2 506-827
18+1 679+2 617-938
19+1 679+2 731-1 052
20+1 679+2 848-1 169
21+1 679+2 968-1 289
22+1 679+3 091-1 412
23+1 679+3 217-1 538
24+1 679+3 346-1 667
25+1 679+3 478-1 799
Total+41 975+37 161+4 814
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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