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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface47m²
Coût Total80 040€
Loyer Annuel6 662€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 340,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Le bien est situé au sein de la résidence du Bocage Saint Louis ou seuls les seniors peuvent louer sur place. Cet appartement lumineux (exposé Ouest) est composé, d'une entrée, d'une pièce principale donnant sur un joli balcon, une petite cuisine, une salle d'eau, un wc séparé et une vaste chambre. La surface habitable est de 46.68 m2 + une terrasse de 4.75 m2. Prévoir un petit rafraîchissement. Il peut donc intéresser une personne et ou couple retraité (ou à un investisseur). A saisir rapidement.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Total : 80 040€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6662€/an
Fourchette totale : 436€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 5229€ - 8487€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 629,92€
Coût de l'assurance :7 003,50€
Taxe foncière : 666,19€/an
Soit par mois : 55,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 555,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 474,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 662 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 617 €
Revenus locatifs : +6 662 €
Charges déductibles : -15 617 €
Résultat foncier Année 1 : -8 955 €(Déficit de 8 955 €)
Imputable sur revenu global : 8 955 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 617 €/an
Revenus locatifs : +6 662 €
Charges déductibles : -3 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 045 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 662 €15 620 €2 673 €-8 958 €8 958 €--
26 795 €3 549 €2 602 €3 247 €---
36 931 €3 475 €2 529 €3 456 €---
47 070 €3 399 €2 452 €3 671 €---
57 211 €3 320 €2 374 €3 891 €---
67 355 €3 239 €2 292 €4 117 €---
77 502 €3 154 €2 208 €4 348 €---
87 652 €3 067 €2 121 €4 585 €---
97 805 €2 977 €2 031 €4 828 €---
107 962 €2 884 €1 937 €5 078 €---
118 121 €2 787 €1 841 €5 333 €---
128 283 €2 688 €1 741 €5 596 €---
138 449 €2 584 €1 638 €5 864 €---
148 618 €2 478 €1 531 €6 140 €---
158 790 €2 367 €1 421 €6 423 €---
168 966 €2 253 €1 307 €6 713 €---
179 145 €2 135 €1 189 €7 010 €---
189 328 €2 013 €1 067 €7 315 €---
199 515 €1 887 €940 €7 628 €---
209 705 €1 756 €810 €7 949 €---
219 899 €1 621 €674 €8 278 €---
2210 097 €1 481 €535 €8 616 €---
2310 299 €1 336 €390 €8 963 €---
2410 505 €1 187 €240 €9 318 €---
2510 715 €1 032 €86 €9 683 €---
TOTAL213 381 €74 288 €38 630 €139 093 €8 958 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 687 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 399 €-2 687 €+4 086 €
2+1 399 €+974 €+425 €
3+1 399 €+1 037 €+362 €
4+1 399 €+1 101 €+298 €
5+1 399 €+1 167 €+232 €
6+1 399 €+1 235 €+164 €
7+1 399 €+1 304 €+95 €
8+1 399 €+1 376 €+23 €
9+1 399 €+1 449 €-50 €
10+1 399 €+1 523 €-124 €
11+1 399 €+1 600 €-201 €
12+1 399 €+1 679 €-280 €
13+1 399 €+1 759 €-360 €
14+1 399 €+1 842 €-443 €
15+1 399 €+1 927 €-528 €
16+1 399 €+2 014 €-615 €
17+1 399 €+2 103 €-704 €
18+1 399 €+2 195 €-796 €
19+1 399 €+2 288 €-889 €
20+1 399 €+2 385 €-986 €
21+1 399 €+2 484 €-1 085 €
22+1 399 €+2 585 €-1 186 €
23+1 399 €+2 689 €-1 290 €
24+1 399 €+2 795 €-1 396 €
25+1 399 €+2 905 €-1 506 €
Total+34 975 €+41 728 €+-6 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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