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Auneau-Bleury-Saint-Symphorien (28700)

Bien expiré
VilleAuneau (28)
Surface70m²
Coût Total110 200€
Loyer Annuel9 338€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 70 m2 + 6 m3 rangement au grenier et cour commun avec copropriétaire. Toiture refaite, fenêtre double vitrage, sol carrelé.

Proche centre-ville, et N10 à 48 min zone activité des Ulis.

Ville : Auneau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28700
Coordonnées : 48.461812, 1.770226
Total : 110 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9338€/an
Fourchette totale : 619€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7433€ - 11732€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 069,7 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 879 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-54 879€ (-37.9%)
Marge achat-revente :34 679€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 838,55€
Coût de l'assurance :9 642,50€
Taxe foncière : 933,82€/an
Soit par mois : 77,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 338 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 161 €
Revenus locatifs : +9 338 €
Charges déductibles : -18 161 €
Résultat foncier Année 1 : -8 823 €(Déficit de 8 823 €)
Imputable sur revenu global : 8 823 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 161 €/an
Revenus locatifs : +9 338 €
Charges déductibles : -5 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 177 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 338 €18 165 €3 845 €-8 826 €8 826 €--
29 525 €5 064 €3 745 €4 461 €---
39 715 €4 960 €3 641 €4 755 €---
49 910 €4 853 €3 533 €5 057 €---
510 108 €4 741 €3 422 €5 367 €---
610 310 €4 626 €3 306 €5 684 €---
710 516 €4 506 €3 186 €6 010 €---
810 727 €4 382 €3 063 €6 345 €---
910 941 €4 254 €2 934 €6 687 €---
1011 160 €4 121 €2 801 €7 039 €---
1111 383 €3 983 €2 663 €7 400 €---
1211 611 €3 840 €2 521 €7 771 €---
1311 843 €3 692 €2 373 €8 151 €---
1412 080 €3 539 €2 220 €8 541 €---
1512 321 €3 380 €2 061 €8 941 €---
1612 568 €3 216 €1 897 €9 352 €---
1712 819 €3 046 €1 726 €9 773 €---
1813 076 €2 870 €1 550 €10 206 €---
1913 337 €2 687 €1 367 €10 650 €---
2013 604 €2 498 €1 178 €11 106 €---
2113 876 €2 302 €982 €11 574 €---
2214 154 €2 099 €779 €12 055 €---
2314 437 €1 888 €569 €12 548 €---
2414 725 €1 670 €351 €13 055 €---
2515 020 €1 445 €125 €13 575 €---
TOTAL299 104 €101 826 €55 839 €197 277 €8 826 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961 €-2 648 €+4 609 €
2+1 961 €+1 338 €+623 €
3+1 961 €+1 427 €+534 €
4+1 961 €+1 517 €+444 €
5+1 961 €+1 610 €+351 €
6+1 961 €+1 705 €+256 €
7+1 961 €+1 803 €+158 €
8+1 961 €+1 903 €+58 €
9+1 961 €+2 006 €-45 €
10+1 961 €+2 112 €-151 €
11+1 961 €+2 220 €-259 €
12+1 961 €+2 331 €-370 €
13+1 961 €+2 445 €-484 €
14+1 961 €+2 562 €-601 €
15+1 961 €+2 682 €-721 €
16+1 961 €+2 806 €-845 €
17+1 961 €+2 932 €-971 €
18+1 961 €+3 062 €-1 101 €
19+1 961 €+3 195 €-1 234 €
20+1 961 €+3 332 €-1 371 €
21+1 961 €+3 472 €-1 511 €
22+1 961 €+3 616 €-1 655 €
23+1 961 €+3 764 €-1 803 €
24+1 961 €+3 916 €-1 955 €
25+1 961 €+4 073 €-2 112 €
Total+49 025 €+59 183 €+-10 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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