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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface110m²
Coût Total269 860€
Loyer Annuel22 032€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 2 018,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Terrasse, Jardin, 1 parking: Parking

Exclusivité l'Adresse Sopatrim Dans un secteur pavillonnaire , appartement de 105 M² en triplex composé d'un séjour, cuisine équipée, salon, 2 chambres possible 3, dressing, salle d'eau, WC. Chauffage gaz. Buanderie. Jardin. Proche commerces, 10 minutes des transports. Une visite s'impose. A découvrir sans tarder. Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2200.00 euros.

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.874568, 2.560529
Total : 269 860€
Prix d'acquisition : 222 000€
Travaux : 30 100€
Valeur du bien : 252 100€
Frais de notaire : 17 760€
Coût estimé : 17 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1836€/mois
Loyer annuel estimé : 22032€/an
Fourchette totale : 1507€ - 2237€/mois
Fourchette annuelle : 18087€ - 26838€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 336,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 413,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 105,93€
Coût de l'assurance :22 938,10€
Taxe foncière : 2 203,22€/an
Soit par mois : 183,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 836,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 779,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 100 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 032 €/an
Calcul : 1 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 203 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 479 €
Revenus locatifs : +22 032 €
Charges déductibles : -44 479 €
Résultat foncier Année 1 : -22 447 €(Déficit de 22 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 047 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 379 €/an
Revenus locatifs : +22 032 €
Charges déductibles : -14 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1047.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 300 €(65% de 222 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 247 €/an
Calcul : 144 300 € × 3,636% = 5 247 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 032 €44 488 €9 067 €-22 456 €21 400 €1 056 €1 056 €
222 473 €14 147 €8 827 €8 326 €---
322 922 €13 898 €8 577 €9 024 €---
423 381 €13 640 €8 320 €9 740 €---
523 848 €13 374 €8 053 €10 474 €---
624 325 €13 098 €7 777 €11 227 €---
724 812 €12 813 €7 492 €11 999 €---
825 308 €12 518 €7 197 €12 790 €---
925 814 €12 212 €6 892 €13 602 €---
1026 331 €11 896 €6 576 €14 434 €---
1126 857 €11 570 €6 249 €15 288 €---
1227 394 €11 232 €5 911 €16 163 €---
1327 942 €10 882 €5 561 €17 060 €---
1428 501 €10 520 €5 199 €17 981 €---
1529 071 €10 146 €4 825 €18 925 €---
1629 652 €9 758 €4 438 €19 894 €---
1730 246 €9 358 €4 037 €20 888 €---
1830 850 €8 943 €3 623 €21 907 €---
1931 467 €8 514 €3 194 €22 953 €---
2032 097 €8 071 €2 750 €24 026 €---
2132 739 €7 612 €2 291 €25 127 €---
2233 394 €7 137 €1 816 €26 256 €---
2334 061 €6 646 €1 325 €27 415 €---
2434 743 €6 138 €817 €28 605 €---
2535 437 €5 612 €292 €29 825 €---
TOTAL705 699 €294 224 €131 106 €411 475 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 627 €-6 420 €+11 047 €
2+4 627 €+2 181 €+2 446 €
3+4 627 €+2 707 €+1 920 €
4+4 627 €+2 922 €+1 705 €
5+4 627 €+3 142 €+1 485 €
6+4 627 €+3 368 €+1 259 €
7+4 627 €+3 600 €+1 027 €
8+4 627 €+3 837 €+790 €
9+4 627 €+4 081 €+546 €
10+4 627 €+4 330 €+297 €
11+4 627 €+4 586 €+41 €
12+4 627 €+4 849 €-222 €
13+4 627 €+5 118 €-491 €
14+4 627 €+5 394 €-767 €
15+4 627 €+5 678 €-1 051 €
16+4 627 €+5 968 €-1 341 €
17+4 627 €+6 266 €-1 639 €
18+4 627 €+6 572 €-1 945 €
19+4 627 €+6 886 €-2 259 €
20+4 627 €+7 208 €-2 581 €
21+4 627 €+7 538 €-2 911 €
22+4 627 €+7 877 €-3 250 €
23+4 627 €+8 225 €-3 598 €
24+4 627 €+8 581 €-3 954 €
25+4 627 €+8 948 €-4 321 €
Total+115 675 €+123 443 €+-7 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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