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Maison à vendre

VilleMatha (17)
Surface153m²
Coût Total144 516€
Loyer Annuel13 754€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 200 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 589,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 chambres, Pas de cave

Charentaise rénovée avec travaux à finir, pouvant être un investissement locatif, dans un hameau entre Matha et Cognac, presque 150 m² habitables, chauffage par PAC, jardinet attenant.

Ville : Matha
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Coordonnées : 45.856700, -0.310230
Total : 144 516€
Prix d'acquisition : 90 200€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 137 300€
Frais de notaire : 7 216€
Coût estimé : 7 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13754€/an
Fourchette totale : 910€ - 1444€/mois
Fourchette annuelle : 10920€ - 17322€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 082,6 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 638 €
Prix d'achat :90 200 €
Décote à l'achat :-75 438€ (-45.5%)
Marge achat-revente :21 122€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 516€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 210,13€
Coût de l'assurance :12 645,15€
Taxe foncière : 1 375,36€/an
Soit par mois : 114,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur si nécessaire
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'efficacité du système de chauffage existant
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 153 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Matha (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 754 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 516 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 832 €
Revenus locatifs : +13 754 €
Charges déductibles : -53 832 €
Résultat foncier Année 1 : -40 079 €(Déficit de 40 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 732 €/an
Revenus locatifs : +13 754 €
Charges déductibles : -6 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18678.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 630 €(65% de 90 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 132 €/an
Calcul : 58 630 € × 3,636% = 2 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 754 €53 837 €4 856 €-40 083 €21 400 €18 683 €18 683 €
214 029 €6 608 €4 727 €7 421 €--11 263 €
314 309 €6 475 €4 593 €7 835 €--3 428 €
414 595 €6 337 €4 455 €8 259 €---
514 887 €6 194 €4 313 €8 693 €---
615 185 €6 046 €4 165 €9 139 €---
715 489 €5 893 €4 012 €9 595 €---
815 799 €5 735 €3 854 €10 063 €---
916 115 €5 572 €3 691 €10 543 €---
1016 437 €5 403 €3 521 €11 034 €---
1116 766 €5 228 €3 346 €11 538 €---
1217 101 €5 047 €3 165 €12 054 €---
1317 443 €4 859 €2 978 €12 584 €---
1417 792 €4 665 €2 784 €13 126 €---
1518 148 €4 465 €2 584 €13 683 €---
1618 511 €4 258 €2 376 €14 253 €---
1718 881 €4 043 €2 162 €14 838 €---
1819 258 €3 821 €1 940 €15 437 €---
1919 644 €3 591 €1 710 €16 052 €---
2020 036 €3 354 €1 473 €16 682 €---
2120 437 €3 108 €1 227 €17 329 €---
2220 846 €2 854 €973 €17 992 €---
2321 263 €2 591 €710 €18 672 €---
2421 688 €2 319 €438 €19 369 €---
2522 122 €2 037 €156 €20 084 €---
TOTAL440 531 €164 339 €70 210 €276 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 888 €-6 420 €+9 308 €
2+2 888 €0 €+2 888 €
3+2 888 €0 €+2 888 €
4+2 888 €+1 449 €+1 439 €
5+2 888 €+2 608 €+280 €
6+2 888 €+2 742 €+146 €
7+2 888 €+2 879 €+9 €
8+2 888 €+3 019 €-131 €
9+2 888 €+3 163 €-275 €
10+2 888 €+3 310 €-422 €
11+2 888 €+3 461 €-573 €
12+2 888 €+3 616 €-728 €
13+2 888 €+3 775 €-887 €
14+2 888 €+3 938 €-1 050 €
15+2 888 €+4 105 €-1 217 €
16+2 888 €+4 276 €-1 388 €
17+2 888 €+4 451 €-1 563 €
18+2 888 €+4 631 €-1 743 €
19+2 888 €+4 816 €-1 928 €
20+2 888 €+5 005 €-2 117 €
21+2 888 €+5 199 €-2 311 €
22+2 888 €+5 398 €-2 510 €
23+2 888 €+5 602 €-2 714 €
24+2 888 €+5 811 €-2 923 €
25+2 888 €+6 025 €-3 137 €
Total+72 200 €+82 858 €+-10 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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