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Appartement 3 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleSaint-Georges-les-Bains (07)
Surface69m²
Coût Total103 475€
Loyer Annuel8 353€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 376,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 69 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial FRAISSE et ZAFFUTO Notaire associés, SCP vous proposent : Appartement à vendre - ST GEORGES LES BAINS (07800)

Appartement situé en rez-de-chaussée d'un petit immeuble soumis au régime de la copropriété, à deux pas du centre ville de Charmes S/Rhône et de toutes commodités. Ce logement se compose d'une cuisine, un séjour, une chambre avec placards ainsi qu'une salle d'eau avec toilette, le tout pour une superficie habitables de 55,03m². De plus, sur le même palier, une pièce et une salle d'eau, à aménager selon vos envies, pour une superficie totale de 14,46m². Une cave en sous-sol d'environ 6m². Idéal pour un premier achat. Prévoir quelques travaux. Charges de copropriété faibles. Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude FRAISSE et ZAFFUTO Notaire associés, SCP - Notaires à la Voulte-sur-Rhône - N° SIRET : 49075295300011

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Surface : 69 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/11/2025

Ville : Saint-Georges-les-Bains
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.860634, 4.811023
Total : 103 475€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 875€
Valeur du bien : 95 875€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8353€/an
Fourchette totale : 550€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6604€ - 10565€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 948,05 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :134 415 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-39 415€ (-29.3%)
Marge achat-revente :30 940€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 475€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 430,98€
Coût de l'assurance :9 054,06€
Taxe foncière : 835,26€/an
Soit par mois : 69,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et propre
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des murs et peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 assumé - chambre sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :875 €(13 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:375€
    Peinture murs chambre: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 25€ incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Georges-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 353 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 475 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 875 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 679 €
Revenus locatifs : +8 353 €
Charges déductibles : -5 679 €
Résultat foncier Année 1 : 2 673 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 804 €/an
Revenus locatifs : +8 353 €
Charges déductibles : -4 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 548 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 353 €5 683 €3 610 €2 670 €---
28 520 €4 714 €3 516 €3 806 €---
38 690 €4 616 €3 419 €4 074 €---
48 864 €4 515 €3 318 €4 349 €---
59 041 €4 410 €3 213 €4 631 €---
69 222 €4 302 €3 104 €4 920 €---
79 406 €4 189 €2 992 €5 217 €---
89 594 €4 073 €2 876 €5 521 €---
99 786 €3 953 €2 755 €5 834 €---
109 982 €3 828 €2 630 €6 155 €---
1110 182 €3 698 €2 501 €6 484 €---
1210 385 €3 564 €2 367 €6 821 €---
1310 593 €3 425 €2 228 €7 168 €---
1410 805 €3 282 €2 084 €7 523 €---
1511 021 €3 133 €1 935 €7 888 €---
1611 241 €2 978 €1 781 €8 263 €---
1711 466 €2 818 €1 621 €8 648 €---
1811 696 €2 653 €1 455 €9 043 €---
1911 930 €2 481 €1 284 €9 448 €---
2012 168 €2 304 €1 106 €9 864 €---
2112 412 €2 120 €922 €10 292 €---
2212 660 €1 929 €732 €10 731 €---
2312 913 €1 732 €534 €11 181 €---
2413 171 €1 527 €330 €11 644 €---
2513 435 €1 315 €118 €12 120 €---
TOTAL267 536 €83 242 €52 431 €184 294 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754 €+801 €+953 €
2+1 754 €+1 142 €+612 €
3+1 754 €+1 222 €+532 €
4+1 754 €+1 305 €+449 €
5+1 754 €+1 389 €+365 €
6+1 754 €+1 476 €+278 €
7+1 754 €+1 565 €+189 €
8+1 754 €+1 656 €+98 €
9+1 754 €+1 750 €+4 €
10+1 754 €+1 846 €-92 €
11+1 754 €+1 945 €-191 €
12+1 754 €+2 046 €-292 €
13+1 754 €+2 150 €-396 €
14+1 754 €+2 257 €-503 €
15+1 754 €+2 367 €-613 €
16+1 754 €+2 479 €-725 €
17+1 754 €+2 594 €-840 €
18+1 754 €+2 713 €-959 €
19+1 754 €+2 834 €-1 080 €
20+1 754 €+2 959 €-1 205 €
21+1 754 €+3 088 €-1 334 €
22+1 754 €+3 219 €-1 465 €
23+1 754 €+3 354 €-1 600 €
24+1 754 €+3 493 €-1 739 €
25+1 754 €+3 636 €-1 882 €
Total+43 850 €+55 288 €+-11 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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