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Appartement à vendre

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface220
Coût Total305 440
Loyer Annuel21 591
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, 3 parkings: 3 parkings, 3 balcons, Jardin

Immeuble 12 pièces 220 m²

Venez découvrir ce charmant immeuble de 220m² composé de 3 appartements T4 de 73m² chacun. Chaque appartement dispose d'une grande entrée, d'une cuisine séparée, de trois chambres, d'une salle de douche, wc.

Un sous-sol total avec des caves.

Un petit exterieur privé à l'avant de l'immeuble et une cour à l'arriere permettant d'y stationner le véhicule. Actuellement les 3 logements sont loués 650 €/appartement.

Se situe à proximité de toute commodités (école, arrêt de bus et petits commerces)

IDÉAL INVESTISSEUR ! DPE E - GES E

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.309863, 4.041385
Total : 305 440
Prix d'acquisition : 240 000
Travaux : 46 240
Valeur du bien : 286 240
Frais de notaire : 19 200
Coût estimé : 19 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1799€/mois
Loyer annuel estimé : 21591€/an
Fourchette totale : 1445€ - 2240€/mois
Fourchette annuelle : 17344€ - 26878€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 198,71 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 715
Prix d'achat :240 000
Décote à l'achat :-23 715 (-9.0%)
Marge achat-revente :-41 725€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 491,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 580,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 066,31
Coût de l'assurance :26 726,00
Taxe foncière : 2 159,13€/an
Soit par mois : 179,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 799,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 760,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 240(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:28 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1300€ = 28600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 2000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et reflètent les coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 591 €/an
Calcul : 1 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 069 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 327
Revenus locatifs : +21 591
Charges déductibles : -59 327
Résultat foncier Année 1 : -37 735(Déficit de 37 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 087 €/an
Revenus locatifs : +21 591
Charges déductibles : -13 087
Résultat foncier Années 2+ : 8 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16335.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 59159 3369 868-37 74521 400 €16 345 €16 345 €
222 02312 8309 6029 193--7 152 €
322 46412 5549 3269 909---
422 91312 2709 04210 643---
523 37111 9768 74711 396---
623 83911 6728 44412 167---
724 31511 3588 13012 957---
824 80211 0347 80513 768---
925 29810 6987 47014 599---
1025 80410 3527 12415 451---
1126 3209 9956 76616 325---
1226 8469 6256 39717 221---
1327 3839 2436 01518 140---
1427 9318 8495 62019 082---
1528 4898 4415 21320 048---
1629 0598 0204 79221 039---
1729 6407 5854 35622 056---
1830 2337 1353 90723 098---
1930 8386 6713 44224 167---
2031 4546 1912 96225 264---
2132 0845 6952 46726 389---
2232 7255 1821 95427 543---
2333 3804 6531 42528 727---
2434 0474 10687829 941---
2534 7283 54131331 187---
TOTAL691 577269 011142 066422 56621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 566
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 534-6 420+10 954
2+4 5340+4 534
3+4 534+827+3 707
4+4 534+3 193+1 341
5+4 534+3 419+1 115
6+4 534+3 650+884
7+4 534+3 887+647
8+4 534+4 130+404
9+4 534+4 380+154
10+4 534+4 635-101
11+4 534+4 898-364
12+4 534+5 166-632
13+4 534+5 442-908
14+4 534+5 725-1 191
15+4 534+6 015-1 481
16+4 534+6 312-1 778
17+4 534+6 617-2 083
18+4 534+6 929-2 395
19+4 534+7 250-2 716
20+4 534+7 579-3 045
21+4 534+7 917-3 383
22+4 534+8 263-3 729
23+4 534+8 618-4 084
24+4 534+8 982-4 448
25+4 534+9 356-4 822
Total+113 350+126 770+-13 420
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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