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Appartement 4 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleMende (48)
Surface124m²
Coût Total165 680€
Loyer Annuel13 434€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 024,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En plein cœur du centre-ville de Mende, au 1er étage d'une petite résidence, bel appartement T4 de 124 m². Lumineux et situé proche des commerces et des commodités, il est actuellement loué pour offrir une rentabilité immédiate. Ces volumes généreux, son emplacement recherché en font un bien idéal pour un investisseur. Votre conseiller immobilier ORPI Lozère Olivier MALGOIRE Référence agence : 5823

Ville : Mende
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Coordonnées : 44.519410, 3.499570
Total : 165 680€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 28 520€
Valeur du bien : 155 520€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13434€/an
Fourchette totale : 888€ - 1412€/mois
Fourchette annuelle : 10650€ - 16944€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 855,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 798,30€
Coût de l'assurance :14 082,80€
Taxe foncière : 1 343,36€/an
Soit par mois : 111,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 119,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol et les murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 520 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000€
    Salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:120€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 3 × 40€/m² × 10m² = 1200€ (estimation de 10m² par chambre). Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 50m² × 28€/m² = 1400€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mende (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 434 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 343 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 758 €
Revenus locatifs : +13 434 €
Charges déductibles : -35 758 €
Résultat foncier Année 1 : -22 324 €(Déficit de 22 324 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 238 €/an
Revenus locatifs : +13 434 €
Charges déductibles : -7 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11624.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 434 €35 763 €5 336 €-22 329 €10 700 €11 629 €11 629 €
213 702 €7 099 €5 192 €6 604 €--5 026 €
313 976 €6 950 €5 043 €7 027 €---
414 256 €6 795 €4 889 €7 460 €---
514 541 €6 636 €4 730 €7 905 €---
614 832 €6 472 €4 565 €8 360 €---
715 128 €6 302 €4 395 €8 827 €---
815 431 €6 126 €4 220 €9 305 €---
915 740 €5 945 €4 038 €9 795 €---
1016 054 €5 758 €3 851 €10 297 €---
1116 375 €5 564 €3 658 €10 811 €---
1216 703 €5 364 €3 458 €11 339 €---
1317 037 €5 158 €3 251 €11 879 €---
1417 378 €4 944 €3 038 €12 433 €---
1517 725 €4 724 €2 817 €13 001 €---
1618 080 €4 496 €2 590 €13 584 €---
1718 441 €4 261 €2 354 €14 181 €---
1818 810 €4 018 €2 111 €14 792 €---
1919 187 €3 767 €1 860 €15 420 €---
2019 570 €3 507 €1 601 €16 063 €---
2119 962 €3 239 €1 333 €16 722 €---
2220 361 €2 963 €1 056 €17 398 €---
2320 768 €2 677 €770 €18 092 €---
2421 183 €2 381 €474 €18 802 €---
2521 607 €2 076 €169 €19 531 €---
TOTAL430 283 €152 985 €76 798 €277 297 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 821 €-3 210 €+6 031 €
2+2 821 €0 €+2 821 €
3+2 821 €+600 €+2 221 €
4+2 821 €+2 238 €+583 €
5+2 821 €+2 371 €+450 €
6+2 821 €+2 508 €+313 €
7+2 821 €+2 648 €+173 €
8+2 821 €+2 791 €+30 €
9+2 821 €+2 938 €-117 €
10+2 821 €+3 089 €-268 €
11+2 821 €+3 243 €-422 €
12+2 821 €+3 402 €-581 €
13+2 821 €+3 564 €-743 €
14+2 821 €+3 730 €-909 €
15+2 821 €+3 900 €-1 079 €
16+2 821 €+4 075 €-1 254 €
17+2 821 €+4 254 €-1 433 €
18+2 821 €+4 438 €-1 617 €
19+2 821 €+4 626 €-1 805 €
20+2 821 €+4 819 €-1 998 €
21+2 821 €+5 017 €-2 196 €
22+2 821 €+5 219 €-2 398 €
23+2 821 €+5 427 €-2 606 €
24+2 821 €+5 641 €-2 820 €
25+2 821 €+5 859 €-3 038 €
Total+70 525 €+83 189 €+-12 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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