Maison à vendre

VilleMontfrin (30)

Surface209m²

Coût Total346 910€

Loyer Annuel27 519€

Rentabilité7.93%

Cashflow/mois+271€

Prix : 265 000 €

Surface : 209 m²

Prix au m² : 1 267,94 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 7

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 43 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme

A mi chemin de Nimes et Avignon, Bien rare et de caractère, vous serez immédiatement séduit par le large escalier en pierres qui dessert chaque niveau, Au rdc, un hall d'entrée et 52 m² à utiliser suivant ses besoins, atelier, garage vélo/moto, studio... Au 1er, une pièce à vivre de 63m², avec cuisine salon salle a manger et bureau Au 2nd, la partie nuit composée de 3 belles chambres, d'un dressing et d'une salle de bains + douche et pour finir l'accès à une tour sarrasine vous offrira une superbe vue sur les toits de la ville

Si vous voulez en savoir plus contactez nous.

Ville : Montfrin

Département : Gard

Région : Occitanie

Code postal : 30490

Coordonnées : 43.876277, 4.589391

Total : 346 910€

Prix d'acquisition : 265 000€

Travaux : 60 710€

Valeur du bien : 325 710€

Frais de notaire : 21 200€

Coût estimé : 21 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 209m²

Loyer prédit : 10.97€/m²/mois

Fourchette : 7.95€ - 15.15€/m²/mois

Loyer total estimé : 2293€/mois

Loyer annuel estimé : 27519€/an

Fourchette totale : 1661€ - 3166€/mois

Fourchette annuelle : 19932€ - 37995€/an

Rentabilité brute :7.93%

Fourchette de rentabilité :5.75% - 10.95%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 794,38 €/m²

Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :375 025 €

Prix d'achat :265 000 €

Décote à l'achat :-110 025€ (-29.3%)

Marge achat-revente :28 115€ (7.5%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :346 910€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 694,22€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :98,29€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 792,51€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 354,84€

Coût de l'assurance :29 487,35€

Taxe foncière : 2 751,91€/an

Soit par mois : 229,33€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 293,26€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 021,83€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :271,43€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 190 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 209 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 209 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état à rafraîchir

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 710 €(290 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:17 270€
Isolation des combles: 209 m² × 80€/m² = 16720€, Main d'œuvre: 550€
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
Menuiseries:15 600€
Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (pose incluse)
Rénovation salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Revêtement sol chambres:3 840€
Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montfrin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 44 870€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 293 €/mois

Revenus locatifs annuels : 27 519 €/an

Calcul : 2 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 197 €/an

Base de calcul : Emprunt de 346 910 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 179 €/an

Calcul : 98 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 710 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 838 €

Revenus locatifs : +27 519 €

Charges déductibles : -75 838 €

Résultat foncier Année 1 : -48 319 €(Déficit de 48 319 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 919 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 128 €/an

Revenus locatifs : +27 519 €

Charges déductibles : -15 128 €

Résultat foncier Années 2+ : 12 391 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26919.33 € reporté.

Prix d'achat du bien : 265 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 264 €/an

Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	27 519 €	75 849 €	11 208 €	-48 330 €	21 400 €	26 930 €	26 930 €
2	28 069 €	14 837 €	10 905 €	13 233 €	-	-	13 697 €
3	28 631 €	14 524 €	10 592 €	14 107 €	-	-	-
4	29 203 €	14 200 €	10 269 €	15 003 €	-	-	-
5	29 788 €	13 867 €	9 935 €	15 921 €	-	-	-
6	30 383 €	13 521 €	9 590 €	16 862 €	-	-	-
7	30 991 €	13 165 €	9 234 €	17 826 €	-	-	-
8	31 611 €	12 797 €	8 865 €	18 814 €	-	-	-
9	32 243 €	12 416 €	8 485 €	19 827 €	-	-	-
10	32 888 €	12 023 €	8 091 €	20 865 €	-	-	-
11	33 546 €	11 616 €	7 685 €	21 929 €	-	-	-
12	34 217 €	11 197 €	7 265 €	23 020 €	-	-	-
13	34 901 €	10 763 €	6 832 €	24 138 €	-	-	-
14	35 599 €	10 315 €	6 383 €	25 284 €	-	-	-
15	36 311 €	9 852 €	5 921 €	26 459 €	-	-	-
16	37 037 €	9 374 €	5 442 €	27 663 €	-	-	-
17	37 778 €	8 879 €	4 948 €	28 898 €	-	-	-
18	38 533 €	8 369 €	4 437 €	30 165 €	-	-	-
19	39 304 €	7 841 €	3 910 €	31 463 €	-	-	-
20	40 090 €	7 296 €	3 365 €	32 794 €	-	-	-
21	40 892 €	6 733 €	2 802 €	34 159 €	-	-	-
22	41 710 €	6 151 €	2 220 €	35 559 €	-	-	-
23	42 544 €	5 550 €	1 618 €	36 994 €	-	-	-
24	43 395 €	4 929 €	997 €	38 466 €	-	-	-
25	44 263 €	4 287 €	356 €	39 976 €	-	-	-
TOTAL	881 445 €	320 350 €	161 355 €	561 095 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 561 095 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 519 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 779 €	-6 420 €	+12 199 €
2	+5 779 €	0 €	+5 779 €
3	+5 779 €	+123 €	+5 656 €
4	+5 779 €	+4 501 €	+1 278 €
5	+5 779 €	+4 776 €	+1 003 €
6	+5 779 €	+5 059 €	+720 €
7	+5 779 €	+5 348 €	+431 €
8	+5 779 €	+5 644 €	+135 €
9	+5 779 €	+5 948 €	-169 €
10	+5 779 €	+6 260 €	-481 €
11	+5 779 €	+6 579 €	-800 €
12	+5 779 €	+6 906 €	-1 127 €
13	+5 779 €	+7 241 €	-1 462 €
14	+5 779 €	+7 585 €	-1 806 €
15	+5 779 €	+7 938 €	-2 159 €
16	+5 779 €	+8 299 €	-2 520 €
17	+5 779 €	+8 670 €	-2 891 €
18	+5 779 €	+9 049 €	-3 270 €
19	+5 779 €	+9 439 €	-3 660 €
20	+5 779 €	+9 838 €	-4 059 €
21	+5 779 €	+10 248 €	-4 469 €
22	+5 779 €	+10 668 €	-4 889 €
23	+5 779 €	+11 098 €	-5 319 €
24	+5 779 €	+11 540 €	-5 761 €
25	+5 779 €	+11 993 €	-6 214 €
Total	+144 475 €	+168 329 €	+-23 854 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour