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Achat appartement

Bien expiré
VilleParçay-Meslay (37)
Surface93m²
Coût Total200 660€
Loyer Annuel11 417€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 720,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 93 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Salle de séjour : 29.11 m², 1 Parking, Etat : bon

Appartement T3 de 93 m² avec cheminée et parking Idéalement situé en plein centre-ville au premier étage, cet appartement lumineux de 93 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose d'un vaste salon chaleureux avec une cheminée fonctionnelle, parfait pour vos soirées d'hiver, d'une cuisine indépendante, de deux grandes chambres, ainsi que d'une salle de bain confortable. Et un toilette séparé. Un emplacement de parking extérieur complète ce bien, vous garantissant praticité au quotidien. Idéal pour un couple, une famille ou un investissement locatif. Bien soumis à une copropriété, Pas de procédures en cours Consommation énergétique : 224 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 kgco2/m²/an Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Les honoraires sont à la charge du vendeur Numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés : RCS Tours 829335462 Exerçant sous le numéro de carte professionnelle 3701 2017 000 018 904 délivrée par la CCI Touraine TVA Intracommunautaire FR 48 829335462

Ville : Parçay-Meslay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37210
Coordonnées : 47.455160, 0.748040
Total : 200 660€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 27 860€
Valeur du bien : 187 860€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11417€/an
Fourchette totale : 767€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 9201€ - 14165€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 035,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 012,72€
Coût de l'assurance :17 056,10€
Taxe foncière : 1 141,66€/an
Soit par mois : 95,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 130,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 860 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 70€/m² = 700€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parçay-Meslay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 141 €
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -36 141 €
Résultat foncier Année 1 : -24 724 €(Déficit de 24 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 281 €/an
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -8 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3324.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 417 €36 147 €6 463 €-24 730 €21 400 €3 330 €3 330 €
211 645 €8 112 €6 288 €3 533 €---
311 878 €7 931 €6 108 €3 946 €---
412 115 €7 745 €5 921 €4 371 €---
512 358 €7 552 €5 728 €4 806 €---
612 605 €7 353 €5 529 €5 252 €---
712 857 €7 147 €5 323 €5 710 €---
813 114 €6 935 €5 111 €6 180 €---
913 376 €6 715 €4 891 €6 661 €---
1013 644 €6 488 €4 664 €7 156 €---
1113 917 €6 254 €4 430 €7 663 €---
1214 195 €6 012 €4 188 €8 184 €---
1314 479 €5 761 €3 937 €8 718 €---
1414 769 €5 503 €3 679 €9 266 €---
1515 064 €5 236 €3 412 €9 828 €---
1615 365 €4 960 €3 136 €10 405 €---
1715 672 €4 675 €2 851 €10 997 €---
1815 986 €4 381 €2 557 €11 605 €---
1916 306 €4 077 €2 253 €12 229 €---
2016 632 €3 763 €1 939 €12 869 €---
2116 964 €3 438 €1 614 €13 526 €---
2217 304 €3 103 €1 279 €14 201 €---
2317 650 €2 756 €932 €14 893 €---
2418 003 €2 398 €575 €15 604 €---
2518 363 €2 029 €205 €16 334 €---
TOTAL365 676 €166 470 €93 013 €199 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 397 €-6 420 €+8 817 €
2+2 397 €+61 €+2 336 €
3+2 397 €+1 184 €+1 213 €
4+2 397 €+1 311 €+1 086 €
5+2 397 €+1 442 €+955 €
6+2 397 €+1 576 €+821 €
7+2 397 €+1 713 €+684 €
8+2 397 €+1 854 €+543 €
9+2 397 €+1 998 €+399 €
10+2 397 €+2 147 €+250 €
11+2 397 €+2 299 €+98 €
12+2 397 €+2 455 €-58 €
13+2 397 €+2 615 €-218 €
14+2 397 €+2 780 €-383 €
15+2 397 €+2 948 €-551 €
16+2 397 €+3 122 €-725 €
17+2 397 €+3 299 €-902 €
18+2 397 €+3 482 €-1 085 €
19+2 397 €+3 669 €-1 272 €
20+2 397 €+3 861 €-1 464 €
21+2 397 €+4 058 €-1 661 €
22+2 397 €+4 260 €-1 863 €
23+2 397 €+4 468 €-2 071 €
24+2 397 €+4 681 €-2 284 €
25+2 397 €+4 900 €-2 503 €
Total+59 925 €+59 762 €+163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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