Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface86.2m²
Coût Total104 400€
Loyer Annuel8 021€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 86.2 m²
Prix au m² : 928,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz CENTRAL GAZ Gaz, Nombre d'égages : 2

St Jean, appartement de 87 m² dans petite copro sans charge, comprenant 2 chambres, séjour, cuisine équipée et aménagée, salle d'eau refaite, grand garage, chauf individuel gaz, double vitrage. A rafraichir, idéalement située face au château Saint-Jean https://errial.georisques.gouv.fr Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1270.0 € et 1780.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.318598, 2.607996
Total : 104 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.2m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8021€/an
Fourchette totale : 525€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 6296€ - 10220€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :762,5 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 728 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+14 272€ (+21.7%)
Marge achat-revente :-38 672€ (-58.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 720,59€
Coût de l'assurance :9 135,00€
Taxe foncière : 802,14€/an
Soit par mois : 66,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 86.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres double vitrage
Quantité: environ 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et mise à jour des poignées
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des joints et peinture des murs si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres: 600€/fenêtre × 9 = 5400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture meubles cuisine: 40€/m² × 30m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs: 40€/m² × 20m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 672 €
Revenus locatifs : +8 021 €
Charges déductibles : -22 672 €
Résultat foncier Année 1 : -14 651 €(Déficit de 14 651 €)
Imputable sur revenu global : 14 651 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 672 €/an
Revenus locatifs : +8 021 €
Charges déductibles : -4 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 349 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 021 €22 675 €3 508 €-14 654 €14 654 €--
28 182 €4 582 €3 415 €3 600 €---
38 345 €4 486 €3 318 €3 860 €---
48 512 €4 386 €3 219 €4 126 €---
58 683 €4 283 €3 116 €4 400 €---
68 856 €4 176 €3 009 €4 680 €---
79 033 €4 066 €2 898 €4 967 €---
89 214 €3 952 €2 784 €5 262 €---
99 398 €3 834 €2 666 €5 565 €---
109 586 €3 711 €2 544 €5 875 €---
119 778 €3 585 €2 418 €6 193 €---
129 974 €3 454 €2 287 €6 519 €---
1310 173 €3 319 €2 151 €6 854 €---
1410 376 €3 179 €2 011 €7 198 €---
1510 584 €3 034 €1 867 €7 550 €---
1610 796 €2 884 €1 717 €7 911 €---
1711 012 €2 729 €1 562 €8 282 €---
1811 232 €2 569 €1 401 €8 663 €---
1911 456 €2 403 €1 236 €9 053 €---
2011 686 €2 231 €1 064 €9 454 €---
2111 919 €2 054 €886 €9 865 €---
2212 158 €1 870 €703 €10 287 €---
2312 401 €1 680 €513 €10 721 €---
2412 649 €1 484 €316 €11 165 €---
2512 902 €1 280 €113 €11 622 €---
TOTAL256 926 €97 909 €50 721 €159 017 €14 654 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 396 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 684 €-4 396 €+6 080 €
2+1 684 €+1 080 €+604 €
3+1 684 €+1 158 €+526 €
4+1 684 €+1 238 €+446 €
5+1 684 €+1 320 €+364 €
6+1 684 €+1 404 €+280 €
7+1 684 €+1 490 €+194 €
8+1 684 €+1 579 €+105 €
9+1 684 €+1 669 €+15 €
10+1 684 €+1 762 €-78 €
11+1 684 €+1 858 €-174 €
12+1 684 €+1 956 €-272 €
13+1 684 €+2 056 €-372 €
14+1 684 €+2 159 €-475 €
15+1 684 €+2 265 €-581 €
16+1 684 €+2 373 €-689 €
17+1 684 €+2 485 €-801 €
18+1 684 €+2 599 €-915 €
19+1 684 €+2 716 €-1 032 €
20+1 684 €+2 836 €-1 152 €
21+1 684 €+2 960 €-1 276 €
22+1 684 €+3 086 €-1 402 €
23+1 684 €+3 216 €-1 532 €
24+1 684 €+3 350 €-1 666 €
25+1 684 €+3 486 €-1 802 €
Total+42 100 €+47 705 €+-5 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →