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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Remèze (07)
Surface62m²
Coût Total120 790€
Loyer Annuel7 124€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 145,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étages, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 3 chambres

Au coeur du village de Saint-Remèze, venez découvrir cette maison pleine de charme et de potentiel, idéale pour un primo-accédant, un investissement locatif ou un projet de rénovation à petit budget. Elle a conservé tout le cachet de l'ancien avec ses belles tomettes d'époque et son atmosphère typique des maisons de village. Elle offre 3 chambres, dont une en enfilade, ainsi que de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un intérieur à votre image. Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissez parler votre imagination et venez écrire une nouvelle histoire dans cette maison pleine de charme et de potentiel ! Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez votre agence Nestenn Immobilier à BOLLENE

Ville : Saint-Remèze
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.375172, 4.490953
Total : 120 790€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 44 110€
Valeur du bien : 115 110€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7124€/an
Fourchette totale : 468€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5614€ - 9039€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 768,75 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 663 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-38 663€ (-35.3%)
Marge achat-revente :-11 127€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 204,52€
Coût de l'assurance :10 569,13€
Taxe foncière : 712,40€/an
Soit par mois : 59,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 110 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 100€
    Isolation toiture/combles: 62 m² × 50€/m² = 3100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 110€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 30€/m² = 1110€, Main d'œuvre: 90€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Remèze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 790 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 456 €
Revenus locatifs : +7 124 €
Charges déductibles : -49 456 €
Résultat foncier Année 1 : -42 332 €(Déficit de 42 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 346 €/an
Revenus locatifs : +7 124 €
Charges déductibles : -5 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20931.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 124 €49 460 €4 215 €-42 336 €21 400 €20 936 €20 936 €
27 266 €5 240 €4 105 €2 027 €--18 909 €
37 412 €5 126 €3 991 €2 286 €--16 623 €
47 560 €5 008 €3 873 €2 552 €--14 071 €
57 711 €4 886 €3 750 €2 826 €--11 245 €
67 865 €4 759 €3 624 €3 106 €--8 139 €
78 023 €4 628 €3 493 €3 395 €--4 744 €
88 183 €4 492 €3 357 €3 691 €--1 053 €
98 347 €4 351 €3 216 €3 996 €---
108 514 €4 205 €3 070 €4 308 €---
118 684 €4 054 €2 919 €4 630 €---
128 858 €3 898 €2 763 €4 960 €---
139 035 €3 736 €2 601 €5 299 €---
149 216 €3 568 €2 433 €5 648 €---
159 400 €3 394 €2 259 €6 006 €---
169 588 €3 214 €2 079 €6 374 €---
179 780 €3 027 €1 892 €6 752 €---
189 975 €2 834 €1 699 €7 141 €---
1910 175 €2 634 €1 499 €7 541 €---
2010 378 €2 427 €1 291 €7 952 €---
2110 586 €2 212 €1 077 €8 374 €---
2210 798 €1 989 €854 €8 808 €---
2311 014 €1 759 €623 €9 255 €---
2411 234 €1 520 €385 €9 714 €---
2511 458 €1 272 €137 €10 186 €---
TOTAL228 184 €133 694 €61 205 €94 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €0 €+1 496 €
4+1 496 €0 €+1 496 €
5+1 496 €0 €+1 496 €
6+1 496 €0 €+1 496 €
7+1 496 €0 €+1 496 €
8+1 496 €0 €+1 496 €
9+1 496 €+883 €+613 €
10+1 496 €+1 293 €+203 €
11+1 496 €+1 389 €+107 €
12+1 496 €+1 488 €+8 €
13+1 496 €+1 590 €-94 €
14+1 496 €+1 694 €-198 €
15+1 496 €+1 802 €-306 €
16+1 496 €+1 912 €-416 €
17+1 496 €+2 026 €-530 €
18+1 496 €+2 142 €-646 €
19+1 496 €+2 262 €-766 €
20+1 496 €+2 386 €-890 €
21+1 496 €+2 512 €-1 016 €
22+1 496 €+2 643 €-1 147 €
23+1 496 €+2 776 €-1 280 €
24+1 496 €+2 914 €-1 418 €
25+1 496 €+3 056 €-1 560 €
Total+37 400 €+28 347 €+9 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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