Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville à vendre

VilleCarmaux (81)
Surface300m²
Coût Total254 300€
Loyer Annuel28 556€
Rentabilité11.23%
Cashflow/mois+815€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Salon (total 36 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Dans le centre Ville de Carmaux, se situe cet Immeuble composé d'un local Commercial avec grand garage actuellement loué, au premier et deuxième étage, deux appartements à rénover entièrement offrant chacun une surface d'environ 75 m² et au dernier niveau des combles aménageables de 60 m² environ. Idéal investisseur. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ». Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (gedeon_4260_29542310)

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.056163, 2.166740
Total : 254 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 239 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2380€/mois
Loyer annuel estimé : 28556€/an
Fourchette totale : 1907€ - 2970€/mois
Fourchette annuelle : 22879€ - 35642€/an
Rentabilité brute :11.23%
Fourchette de rentabilité :9.00% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,73 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :352 119 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-162 119€ (-46.0%)
Marge achat-revente :97 819€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 252,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 326,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 515,97€
Coût de l'assurance :22 251,25€
Taxe foncière : 2 855,58€/an
Soit par mois : 237,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 379,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 564,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :814,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec remplacement de la moquette et du papier peint
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (estimé 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000€
    Isolation combles: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 556 €/an
Calcul : 2 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 256 €
Revenus locatifs : +28 556 €
Charges déductibles : -61 256 €
Résultat foncier Année 1 : -32 700 €(Déficit de 32 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 156 €/an
Revenus locatifs : +28 556 €
Charges déductibles : -12 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11299.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 556 €61 264 €8 418 €-32 708 €21 400 €11 308 €11 308 €
229 127 €11 939 €8 193 €17 188 €---
329 709 €11 706 €7 960 €18 003 €---
430 304 €11 465 €7 720 €18 838 €---
530 910 €11 217 €7 471 €19 693 €---
631 528 €10 959 €7 214 €20 568 €---
732 158 €10 693 €6 948 €21 465 €---
832 802 €10 418 €6 673 €22 383 €---
933 458 €10 134 €6 388 €23 324 €---
1034 127 €9 840 €6 094 €24 287 €---
1134 809 €9 536 €5 790 €25 273 €---
1235 506 €9 221 €5 476 €26 284 €---
1336 216 €8 896 €5 151 €27 319 €---
1436 940 €8 560 €4 815 €28 380 €---
1537 679 €8 213 €4 467 €29 466 €---
1638 432 €7 853 €4 107 €30 579 €---
1739 201 €7 481 €3 736 €31 720 €---
1839 985 €7 097 €3 351 €32 888 €---
1940 785 €6 700 €2 954 €34 085 €---
2041 600 €6 289 €2 543 €35 312 €---
2142 432 €5 864 €2 118 €36 568 €---
2243 281 €5 425 €1 679 €37 856 €---
2344 147 €4 970 €1 225 €39 176 €---
2445 030 €4 501 €755 €40 529 €---
2545 930 €4 015 €269 €41 915 €---
TOTAL914 650 €264 257 €121 516 €650 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 650 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 997 €-6 420 €+12 417 €
2+5 997 €+1 764 €+4 233 €
3+5 997 €+5 401 €+596 €
4+5 997 €+5 651 €+346 €
5+5 997 €+5 908 €+89 €
6+5 997 €+6 171 €-174 €
7+5 997 €+6 439 €-442 €
8+5 997 €+6 715 €-718 €
9+5 997 €+6 997 €-1 000 €
10+5 997 €+7 286 €-1 289 €
11+5 997 €+7 582 €-1 585 €
12+5 997 €+7 885 €-1 888 €
13+5 997 €+8 196 €-2 199 €
14+5 997 €+8 514 €-2 517 €
15+5 997 €+8 840 €-2 843 €
16+5 997 €+9 174 €-3 177 €
17+5 997 €+9 516 €-3 519 €
18+5 997 €+9 866 €-3 869 €
19+5 997 €+10 225 €-4 228 €
20+5 997 €+10 593 €-4 596 €
21+5 997 €+10 971 €-4 974 €
22+5 997 €+11 357 €-5 360 €
23+5 997 €+11 753 €-5 756 €
24+5 997 €+12 159 €-6 162 €
25+5 997 €+12 575 €-6 578 €
Total+149 925 €+195 118 €+-45 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →