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Détails du bien

Bien expiré
VilleMonistrol-sur-Loire (43)
Surface233.06
Coût Total349 220
Loyer Annuel26 589
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 233.06 m²
Prix au m² : 1 111,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Autres Individuel, Nombre d'égages : 3, Jardin

CENTRE-VILLE ! MONISTROL SUR LOIRE ! 233.06 M² ! 1050 M² DE TERRAIN ! 7 PIECES !

C'est au cœur de MONISTROL SUR LOIRE et à proximité immédiate des commerces et établissements scolaires que vous pourrez découvrir cette maison indépendante sur 3 niveaux avec sous-sol complet, offrant 233.06 m² habitables sur une parcelle de 1050 m² de terrain clos :

Elle se compose :

Au rez de chaussée : hall d'entrée, chaufferie- buanderie, une pièce supplémentaire et garage.

A l'étage : une cuisine séparée avec possibilité d'ouvrir sur une pièce de vie salon- salle à manger avec accès sur un balcon, 3 chambres, une salle d'eau et WC séparé.

Au 2ème étage : 3 chambres avec 3 greniers.

Un studio indépendant composé d'une cuisine, une chambre, salle d'eau et WC.

Chauffage : chaudière à granules ( 2002).

Pour plus de renseignements n'hésitez pas à contacter Pauline COLOMBET agence LOGERIM au 07.56.21.17.84. Honoraires à la charge du vendeur. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Pauline COLOMBET immatriculé au RSAC de LE PUY EN VELAY, sous le numéro 920400975. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 090 et 8 310 euros. - http://www.logerim.com/docs/honoraires_logerim.pdf

Ville : Monistrol-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43120
Coordonnées : 45.288111, 4.167665
Total : 349 220
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 69 500
Valeur du bien : 328 500
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 233.06
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 13.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2216€/mois
Loyer annuel estimé : 26589€/an
Fourchette totale : 1599€ - 3070€/mois
Fourchette annuelle : 19190€ - 36842€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 703,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :104,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 808,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 875,32
Coût de l'assurance :31 429,80
Taxe foncière : 2 658,90€/an
Soit par mois : 221,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 215,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 029,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à granulés de 2002 par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 233.06 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (233.06 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 233.06 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la pièce de vie (peinture, revêtement de sol)
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 233.06 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 233.06 m²
Raison: Normes de plomberie à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:500
    Isolation toiture/combles: 233.06 m² × 60€/m² = 13983.6€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:17 400
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€/fenêtre = 17400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 300
    Peinture et revêtement sol: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 50€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monistrol-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 589 €/an
Calcul : 2 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 220 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 257 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 653
Revenus locatifs : +26 589
Charges déductibles : -84 653
Résultat foncier Année 1 : -58 064(Déficit de 58 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 664
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 153 €/an
Revenus locatifs : +26 589
Charges déductibles : -15 153
Résultat foncier Années 2+ : 11 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36664.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 58984 66411 248-58 07521 400 €36 675 €36 675 €
227 12114 86010 94412 261--24 414 €
327 66314 54510 62913 118--11 296 €
428 21614 22110 30513 996---
528 78113 8859 96914 896---
629 35613 5389 62215 818---
729 94413 1809 26416 763---
830 54212 8108 89417 732---
931 15312 4288 51218 725---
1031 77612 0338 11719 743---
1132 41211 6257 70920 786---
1233 06011 2047 28821 856---
1333 72110 7696 85322 953---
1434 39610 3196 40324 077---
1535 0849 8545 93825 229---
1635 7859 3745 45826 411---
1736 5018 8784 96227 623---
1837 2318 3664 45028 865---
1937 9767 8373 92130 139---
2038 7357 2903 37431 445---
2139 5106 7252 80932 785---
2240 3006 1422 22634 158---
2341 1065 5391 62335 567---
2441 9284 9161 00037 012---
2542 7674 27335638 494---
TOTAL851 654329 278161 875522 37621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 376
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 584-6 420+12 004
2+5 5840+5 584
3+5 5840+5 584
4+5 584+810+4 774
5+5 584+4 469+1 115
6+5 584+4 745+839
7+5 584+5 029+555
8+5 584+5 320+264
9+5 584+5 618-34
10+5 584+5 923-339
11+5 584+6 236-652
12+5 584+6 557-973
13+5 584+6 886-1 302
14+5 584+7 223-1 639
15+5 584+7 569-1 985
16+5 584+7 923-2 339
17+5 584+8 287-2 703
18+5 584+8 659-3 075
19+5 584+9 042-3 458
20+5 584+9 434-3 850
21+5 584+9 835-4 251
22+5 584+10 248-4 664
23+5 584+10 670-5 086
24+5 584+11 104-5 520
25+5 584+11 548-5 964
Total+139 600+156 713+-17 113
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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