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Maison 313 m² à Vaureal

VilleVauréal (95)
Surface313
Coût Total707 682
Loyer Annuel54 158
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+399
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 569 900 €
Surface : 313 m²
Prix au m² : 1 820,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

-AGENCE WEELODGE-VAUREAL VILLAGE-IDEAL INVESTISSEUR OU ARTISAN-Venez découvrir ce GRAND CORP DE FERME de 313 m² utiles/128 m² carrez, édifiée sur un terrain de 1150 m² offrant de multiples possibilités d'aménagement. Située dans un très BON secteur de la COMMUNE, proche des écoles, commerces et accès routier. Vous avez la possibilité de diviser le bâtiment pour faire de L'INVESTISSEMENT LOCATIF ou pour domicilier votre société et avoir votre logement à proximité. Un potentiel très fort pour ce bel ensemble immobilier!!! Ce bien vous est présenté par THOMAS LEFEVRE [Coordonnées masquées], agent immobilier sur le secteur de JOUY LE MOUTIER et VAUREAL. secteur 'architecte des bâtiments de France'.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 2610.00 et 3590.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Vauréal
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95490
Coordonnées : 49.029791, 2.024784
Total : 707 682
Prix d'acquisition : 569 900
Travaux : 92 190
Valeur du bien : 662 090
Frais de notaire : 45 592
Coût estimé : 45 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 313
Loyer prédit : 14.42€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 18.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 4513€/mois
Loyer annuel estimé : 54158€/an
Fourchette totale : 3540€ - 5754€/mois
Fourchette annuelle : 42476€ - 69053€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 470,68 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 086 323
Prix d'achat :569 900
Décote à l'achat :-516 423 (-47.5%)
Marge achat-revente :378 641€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :707 682
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 456,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :206,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 662,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :329 157,17
Coût de l'assurance :61 922,17
Taxe foncière : 5 415,80€/an
Soit par mois : 451,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 513,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 113,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 313 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 313 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 190(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:25 040
    Isolation toiture/combles: 313 m² × 80€/m² = 25040€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 500€/fenêtre = 19500€
  • Rénovation salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€
  • Rénovation chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€
  • Rafraîchissement salon:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
  • Rafraîchissement autres pièces:1 400
    Peinture salle à manger: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vauréal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 040✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 158 €/an
Calcul : 4 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 707 682 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 477 €/an
Calcul : 206 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 190
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 924
Revenus locatifs : +54 158
Charges déductibles : -122 924
Résultat foncier Année 1 : -68 766(Déficit de 68 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 366
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 734 €/an
Revenus locatifs : +54 158
Charges déductibles : -30 734
Résultat foncier Années 2+ : 23 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47366.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 569 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 370 435(65% de 569 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 470 €/an
Calcul : 370 435 € × 3,636% = 13 470
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 158122 94722 864-68 78921 400 €47 389 €47 389 €
255 24130 13922 24625 102--22 286 €
356 34629 50121 60826 845---
457 47328 84120 94928 632---
558 62228 16020 26730 462---
659 79527 45619 56332 339---
760 99126 72918 83634 262---
862 21025 97718 08536 233---
963 45525 20117 30838 254---
1064 72424 39916 50640 325---
1166 01823 57015 67742 448---
1267 33922 71414 82144 625---
1368 68521 82913 93646 857---
1470 05920 91513 02249 144---
1571 46019 97012 07851 490---
1672 88918 99511 10253 895---
1774 34717 98610 09456 361---
1875 83416 9459 05258 890---
1977 35115 8687 97661 482---
2078 89814 7576 86464 141---
2180 47613 6085 71566 868---
2282 08512 4214 52869 665---
2383 72711 1943 30272 533---
2485 4029 9272 03575 474---
2587 1108 61872578 492---
TOTAL1 734 696618 664329 1571 116 03121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 116 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 373-6 420+17 793
2+11 3730+11 373
3+11 373+1 368+10 005
4+11 373+8 589+2 784
5+11 373+9 139+2 234
6+11 373+9 702+1 671
7+11 373+10 279+1 094
8+11 373+10 870+503
9+11 373+11 476-103
10+11 373+12 098-725
11+11 373+12 735-1 362
12+11 373+13 388-2 015
13+11 373+14 057-2 684
14+11 373+14 743-3 370
15+11 373+15 447-4 074
16+11 373+16 168-4 795
17+11 373+16 908-5 535
18+11 373+17 667-6 294
19+11 373+18 445-7 072
20+11 373+19 242-7 869
21+11 373+20 060-8 687
22+11 373+20 899-9 526
23+11 373+21 760-10 387
24+11 373+22 642-11 269
25+11 373+23 547-12 174
Total+284 325+334 809+-50 484
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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