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Studio 62 m² au sol

VilleÉpernay (51)
Surface46m²
Coût Total72 140€
Loyer Annuel6 812€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 260,87 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCE S'ABSTENIR Studio de 46 m² CARREZ, 62 m² au sol Pièce de vie spacieuse et lumineuse Beaucoup de charme grâce aux poutres apparentes Salle de bain avec douche et WC Cuisine équipée (plaque, four, hotte) Au dernier étage d'une petite copropriété (4 logements) sans ascenseur Chauffage électrique avec compteur individuel Centre ville à 5-10 minutes à pied Proche Hôpital, Piscine Parking facile La consommation énergétique du logement est : classe F Provision pour charges de copropriété et fond travaux de 262,03€ par trimestre (910€ en 2025), comprenant l'eau froide, l'électricité et le ménage des communs. PRIX DE VENTE : 58.000€ AGENCE S'ABSTENIR

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.037770, 3.956220
Total : 72 140€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 67 500€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6812€/an
Fourchette totale : 458€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5498€ - 8440€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 852,46 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 213 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-27 213€ (-31.9%)
Marge achat-revente :13 073€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :361,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :20,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 382,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 437,23€
Coût de l'assurance :6 131,90€
Taxe foncière : 681,22€/an
Soit par mois : 56,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,01€/mois
Soit par an : 1 044,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 567,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des placards de cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et joints de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 chambre (environ 46 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 812 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 140 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 044 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 978 €
Revenus locatifs : +6 812 €
Charges déductibles : -13 978 €
Résultat foncier Année 1 : -7 166 €(Déficit de 7 166 €)
Imputable sur revenu global : 7 166 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 478 €/an
Revenus locatifs : +6 812 €
Charges déductibles : -4 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 334 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 812 €13 981 €2 510 €-7 168 €7 168 €--
26 948 €4 415 €2 444 €2 534 €---
37 087 €4 347 €2 376 €2 740 €---
47 229 €4 277 €2 306 €2 953 €---
57 374 €4 204 €2 233 €3 170 €---
67 521 €4 128 €2 158 €3 393 €---
77 672 €4 050 €2 080 €3 622 €---
87 825 €3 969 €1 999 €3 856 €---
97 982 €3 885 €1 915 €4 096 €---
108 141 €3 798 €1 828 €4 343 €---
118 304 €3 708 €1 738 €4 596 €---
128 470 €3 615 €1 645 €4 855 €---
138 640 €3 519 €1 548 €5 121 €---
148 812 €3 419 €1 448 €5 394 €---
158 989 €3 315 €1 345 €5 673 €---
169 168 €3 208 €1 237 €5 960 €---
179 352 €3 097 €1 126 €6 255 €---
189 539 €2 982 €1 011 €6 557 €---
199 730 €2 863 €892 €6 867 €---
209 924 €2 739 €768 €7 185 €---
2110 123 €2 611 €641 €7 511 €---
2210 325 €2 479 €508 €7 846 €---
2310 532 €2 342 €371 €8 190 €---
2410 742 €2 199 €229 €8 543 €---
2510 957 €2 052 €82 €8 905 €---
TOTAL218 198 €95 203 €36 437 €122 996 €7 168 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 150 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 431 €-2 150 €+3 581 €
2+1 431 €+760 €+671 €
3+1 431 €+822 €+609 €
4+1 431 €+886 €+545 €
5+1 431 €+951 €+480 €
6+1 431 €+1 018 €+413 €
7+1 431 €+1 086 €+345 €
8+1 431 €+1 157 €+274 €
9+1 431 €+1 229 €+202 €
10+1 431 €+1 303 €+128 €
11+1 431 €+1 379 €+52 €
12+1 431 €+1 456 €-25 €
13+1 431 €+1 536 €-105 €
14+1 431 €+1 618 €-187 €
15+1 431 €+1 702 €-271 €
16+1 431 €+1 788 €-357 €
17+1 431 €+1 876 €-445 €
18+1 431 €+1 967 €-536 €
19+1 431 €+2 060 €-629 €
20+1 431 €+2 156 €-725 €
21+1 431 €+2 253 €-822 €
22+1 431 €+2 354 €-923 €
23+1 431 €+2 457 €-1 026 €
24+1 431 €+2 563 €-1 132 €
25+1 431 €+2 671 €-1 240 €
Total+35 775 €+36 899 €+-1 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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