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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleChâteaubriant (44)
Surface180m²
Coût Total226 700€
Loyer Annuel19 220€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 844,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 3 chambres, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Norbert Bourgine vous propose: MAISON PROCHE CENTRE VILLE DANS UN QUARTIER CALME. CETTE DEMEURE FAMILLALE DONT LES OUVERTURES SONT EN ALU DOUBLE VITRAGE VOLETS ROULANTS ELECTRIQUES RECEMMENT CHANGEES AINSI QUE LA TOITURE. AU REZ DE CHAUSSEE UNE CUISINE AMENAGEE ET EQUIPEE , UN SEJOUR , UN SALON , DEUX CHAMBRES COMUNIQUANTES , UN WC A L'ETAGE QUATRE CHAMBRES A FINIR DE CREER . UN SOUS SOL POUVANT ACCUEILLIR DEUX VOITURES. UN ESPACE DE VERDURE. CETTE MAISON FAMILLALE SAURA VOUS SEDUIRE PAR SON VOLUME HABITABLE.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 398 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Norbert Bourgine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 478753346, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.711603, -1.354101
Total : 226 700€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 62 540€
Valeur du bien : 214 540€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1602€/mois
Loyer annuel estimé : 19220€/an
Fourchette totale : 1268€ - 2024€/mois
Fourchette annuelle : 15210€ - 24286€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 973,68 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 262 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :-203 262€ (-57.2%)
Marge achat-revente :128 562€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :66,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 500,20€
Coût de l'assurance :19 836,25€
Taxe foncière : 1 922,00€/an
Soit par mois : 160,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 601,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :251,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 180 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 540 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:640€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 80€/m² = 640€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture et revêtement de sol chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 10€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 220 €/an
Calcul : 1 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 888 €
Revenus locatifs : +19 220 €
Charges déductibles : -72 888 €
Résultat foncier Année 1 : -53 668 €(Déficit de 53 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 348 €/an
Revenus locatifs : +19 220 €
Charges déductibles : -10 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32267.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 220 €72 895 €7 640 €-53 675 €21 400 €32 275 €32 275 €
219 604 €10 152 €7 437 €9 452 €--22 823 €
319 996 €9 943 €7 227 €10 054 €--12 770 €
420 396 €9 726 €7 011 €10 670 €--2 099 €
520 804 €9 502 €6 786 €11 303 €---
621 220 €9 270 €6 554 €11 951 €---
721 645 €9 029 €6 314 €12 615 €---
822 078 €8 781 €6 065 €13 297 €---
922 519 €8 524 €5 808 €13 995 €---
1022 970 €8 258 €5 542 €14 712 €---
1123 429 €7 983 €5 267 €15 446 €---
1223 898 €7 698 €4 982 €16 200 €---
1324 376 €7 403 €4 688 €16 972 €---
1424 863 €7 098 €4 383 €17 765 €---
1525 360 €6 783 €4 068 €18 577 €---
1625 868 €6 457 €3 741 €19 411 €---
1726 385 €6 119 €3 404 €20 266 €---
1826 913 €5 770 €3 054 €21 143 €---
1927 451 €5 408 €2 693 €22 043 €---
2028 000 €5 034 €2 319 €22 965 €---
2128 560 €4 648 €1 932 €23 912 €---
2229 131 €4 247 €1 532 €24 884 €---
2329 714 €3 833 €1 118 €25 881 €---
2430 308 €3 405 €689 €26 903 €---
2530 914 €2 961 €246 €27 953 €---
TOTAL615 621 €240 926 €110 500 €374 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 036 €-6 420 €+10 456 €
2+4 036 €0 €+4 036 €
3+4 036 €0 €+4 036 €
4+4 036 €0 €+4 036 €
5+4 036 €+2 761 €+1 275 €
6+4 036 €+3 585 €+451 €
7+4 036 €+3 785 €+251 €
8+4 036 €+3 989 €+47 €
9+4 036 €+4 199 €-163 €
10+4 036 €+4 414 €-378 €
11+4 036 €+4 634 €-598 €
12+4 036 €+4 860 €-824 €
13+4 036 €+5 092 €-1 056 €
14+4 036 €+5 329 €-1 293 €
15+4 036 €+5 573 €-1 537 €
16+4 036 €+5 823 €-1 787 €
17+4 036 €+6 080 €-2 044 €
18+4 036 €+6 343 €-2 307 €
19+4 036 €+6 613 €-2 577 €
20+4 036 €+6 890 €-2 854 €
21+4 036 €+7 174 €-3 138 €
22+4 036 €+7 465 €-3 429 €
23+4 036 €+7 764 €-3 728 €
24+4 036 €+8 071 €-4 035 €
25+4 036 €+8 386 €-4 350 €
Total+100 900 €+112 408 €+-11 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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