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Maison en campagne

Bien expiré
VilleChavagnes-les-Redoux (85)
Surface148m²
Coût Total205 400€
Loyer Annuel12 700€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 912,16 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en campagne - cette maison de 148m² située à Chavagnes-les-Redoux, construite sur un terrain de 2641 m². Cette maison de 2 étages comprend 4 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée.

  • Rénové
  • Jardin
  • 2 places de parking
  • Construction ancienne, avec dépendance La maison bénéficie d'une orientation sud. Chauffage bois et électrique Classe énergie c N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Chavagnes-les-Redoux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.710600, -0.900210
Total : 205 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 194 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12700€/an
Fourchette totale : 798€ - 1403€/mois
Fourchette annuelle : 9580€ - 16836€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :59,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 821,95€
Coût de l'assurance :17 972,50€
Taxe foncière : 1 270,00€/an
Soit par mois : 105,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique et confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chavagnes-les-Redoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 700 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 361 €
Revenus locatifs : +12 700 €
Charges déductibles : -68 361 €
Résultat foncier Année 1 : -55 661 €(Déficit de 55 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 761 €/an
Revenus locatifs : +12 700 €
Charges déductibles : -8 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34261.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 700 €68 368 €6 779 €-55 668 €21 400 €34 268 €34 268 €
212 954 €8 586 €6 598 €4 368 €--29 900 €
313 213 €8 399 €6 410 €4 814 €--25 086 €
413 477 €8 205 €6 216 €5 272 €--19 814 €
513 747 €8 004 €6 015 €5 743 €--14 071 €
614 022 €7 797 €5 808 €6 225 €--7 846 €
714 302 €7 583 €5 594 €6 720 €--1 127 €
814 588 €7 361 €5 372 €7 227 €---
914 880 €7 132 €5 143 €7 748 €---
1015 178 €6 895 €4 906 €8 283 €---
1115 481 €6 650 €4 661 €8 831 €---
1215 791 €6 397 €4 408 €9 394 €---
1316 107 €6 135 €4 146 €9 972 €---
1416 429 €5 864 €3 875 €10 565 €---
1516 757 €5 584 €3 595 €11 173 €---
1617 092 €5 295 €3 306 €11 798 €---
1717 434 €4 995 €3 006 €12 439 €---
1817 783 €4 686 €2 697 €13 097 €---
1918 139 €4 366 €2 377 €13 773 €---
2018 501 €4 035 €2 046 €14 466 €---
2118 871 €3 693 €1 704 €15 178 €---
2219 249 €3 340 €1 351 €15 909 €---
2319 634 €2 974 €985 €16 660 €---
2420 027 €2 596 €607 €17 430 €---
2520 427 €2 206 €217 €18 222 €---
TOTAL406 783 €207 144 €97 822 €199 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667 €-6 420 €+9 087 €
2+2 667 €0 €+2 667 €
3+2 667 €0 €+2 667 €
4+2 667 €0 €+2 667 €
5+2 667 €0 €+2 667 €
6+2 667 €0 €+2 667 €
7+2 667 €0 €+2 667 €
8+2 667 €+1 830 €+837 €
9+2 667 €+2 324 €+343 €
10+2 667 €+2 485 €+182 €
11+2 667 €+2 649 €+18 €
12+2 667 €+2 818 €-151 €
13+2 667 €+2 992 €-325 €
14+2 667 €+3 169 €-502 €
15+2 667 €+3 352 €-685 €
16+2 667 €+3 539 €-872 €
17+2 667 €+3 732 €-1 065 €
18+2 667 €+3 929 €-1 262 €
19+2 667 €+4 132 €-1 465 €
20+2 667 €+4 340 €-1 673 €
21+2 667 €+4 553 €-1 886 €
22+2 667 €+4 773 €-2 106 €
23+2 667 €+4 998 €-2 331 €
24+2 667 €+5 229 €-2 562 €
25+2 667 €+5 466 €-2 799 €
Total+66 675 €+59 892 €+6 783 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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