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Achat maison

Bien expiré
VillePré-en-Pail (53)
Surface56m²
Coût Total82 189€
Loyer Annuel4 294€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 990 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 785,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 56 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 14 m², 1 Box, Calme, Etat : bon

L'agence Lair Immobilier de Pré en Pail vous propose à la vente cette maison de ville, idéalement située, au calme et à proximité des commerces et écoles.

Elle offre au rez-de-chaussée une entrée, une cuisine aménagée, une pièce de vie, une salle de d'eau avec wc.

À l'étage, deux chambres de 14 m².

À la suite, en face de la maison, un garage avec grenier.

Maison habitable de suite.

Pour plus de renseignements, contactez l'agence LAIR

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.560090, -0.206140
Total : 82 189€
Prix d'acquisition : 43 990€
Travaux : 34 680€
Valeur du bien : 78 670€
Frais de notaire : 3 519€
Coût estimé : 3 519€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 358€/mois
Loyer annuel estimé : 4294€/an
Fourchette totale : 278€ - 461€/mois
Fourchette annuelle : 3332€ - 5532€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 425,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 097,39€
Coût de l'assurance :7 397,01€
Taxe foncière : 429,35€/an
Soit par mois : 35,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 357,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 408 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 680 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 160€
    Isolation combles: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 30€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 294 €/an
Calcul : 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 189 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 050 €
Revenus locatifs : +4 294 €
Charges déductibles : -38 050 €
Résultat foncier Année 1 : -33 756 €(Déficit de 33 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 370 €/an
Revenus locatifs : +4 294 €
Charges déductibles : -3 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12356.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 594 €(65% de 43 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 594 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 294 €38 052 €2 647 €-33 759 €21 400 €12 359 €12 359 €
24 379 €3 301 €2 576 €1 079 €--11 280 €
34 467 €3 227 €2 502 €1 240 €--10 040 €
44 556 €3 150 €2 425 €1 406 €--8 634 €
54 647 €3 071 €2 346 €1 576 €--7 058 €
64 740 €2 990 €2 265 €1 751 €--5 308 €
74 835 €2 906 €2 180 €1 930 €--3 378 €
84 932 €2 819 €2 093 €2 113 €--1 265 €
95 031 €2 729 €2 003 €2 302 €---
105 131 €2 636 €1 910 €2 496 €---
115 234 €2 540 €1 814 €2 694 €---
125 338 €2 440 €1 715 €2 898 €---
135 445 €2 338 €1 613 €3 107 €---
145 554 €2 232 €1 507 €3 322 €---
155 665 €2 123 €1 398 €3 542 €---
165 779 €2 010 €1 285 €3 769 €---
175 894 €1 893 €1 168 €4 001 €---
186 012 €1 773 €1 047 €4 239 €---
196 132 €1 648 €923 €4 484 €---
206 255 €1 519 €794 €4 736 €---
216 380 €1 386 €661 €4 994 €---
226 508 €1 249 €524 €5 259 €---
236 638 €1 107 €382 €5 531 €---
246 770 €961 €235 €5 810 €---
256 906 €809 €84 €6 097 €---
TOTAL137 523 €90 908 €38 097 €46 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+902 €-6 420 €+7 322 €
2+902 €0 €+902 €
3+902 €0 €+902 €
4+902 €0 €+902 €
5+902 €0 €+902 €
6+902 €0 €+902 €
7+902 €0 €+902 €
8+902 €0 €+902 €
9+902 €+311 €+591 €
10+902 €+749 €+153 €
11+902 €+808 €+94 €
12+902 €+869 €+33 €
13+902 €+932 €-30 €
14+902 €+997 €-95 €
15+902 €+1 063 €-161 €
16+902 €+1 131 €-229 €
17+902 €+1 200 €-298 €
18+902 €+1 272 €-370 €
19+902 €+1 345 €-443 €
20+902 €+1 421 €-519 €
21+902 €+1 498 €-596 €
22+902 €+1 578 €-676 €
23+902 €+1 659 €-757 €
24+902 €+1 743 €-841 €
25+902 €+1 829 €-927 €
Total+22 550 €+13 984 €+8 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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