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Maison de ville 7 pièces 188 m²

VilleSaint-Gaultier (36)
Surface188m²
Coût Total200 912€
Loyer Annuel14 703€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 789,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 188 m²

REFERENCE ANNONCE : 037/1614 - SAINT-GAULTIER - CENTRE VILLE - MAISON 4 CHAMBRES

Située dans le centre ville de Saint-Gaultier, cette maison de ville sur deux niveaux est composée au rez-de-chaussée d'un vaste salon, d'une salle à manger, d'une cuisine aménagée et équipée, et à l'étage de deux espaces nuit distincts avec quatre chambres et deux salles d'eau.

Le bien est complété par des combles aménageables avec un pièce déjà aménagée, caves et dépendance à l'arrière.

Possibilité d'acquérir une grange non attenante avec jardin et appentis.

Concernant l'aspect technique, les huisseries sont en PVC double vitrage et le chauffage est assuré par une chaudière au gaz de ville de 1989.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 188 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 236.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 975 € et 5 377 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.635204, 1.427126
Total : 200 912€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 40 640€
Valeur du bien : 189 040€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14703€/an
Fourchette totale : 984€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 11809€ - 18307€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :914,13 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 856 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-23 456€ (-13.6%)
Marge achat-revente :-29 056€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 831,85€
Coût de l'assurance :17 579,80€
Taxe foncière : 1 470,34€/an
Soit par mois : 122,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 225,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz de ville de 1989 par une chaudière à condensation
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 640 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 240€
    Isolation combles: 188 m² × 55€/m² = 10340€, Main d'œuvre: 900€
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 unité × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 912 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 757 €
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -49 757 €
Résultat foncier Année 1 : -35 054 €(Déficit de 35 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 117 €/an
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -9 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13653.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 703 €49 764 €6 950 €-35 060 €21 400 €13 660 €13 660 €
214 997 €8 942 €6 768 €6 056 €--7 605 €
315 297 €8 753 €6 580 €6 544 €--1 061 €
415 603 €8 558 €6 384 €7 045 €---
515 915 €8 356 €6 182 €7 560 €---
616 234 €8 146 €5 973 €8 087 €---
716 558 €7 929 €5 756 €8 629 €---
816 890 €7 705 €5 531 €9 185 €---
917 227 €7 472 €5 299 €9 755 €---
1017 572 €7 232 €5 058 €10 340 €---
1117 923 €6 982 €4 809 €10 941 €---
1218 282 €6 724 €4 550 €11 558 €---
1318 647 €6 456 €4 283 €12 191 €---
1419 020 €6 180 €4 006 €12 841 €---
1519 401 €5 893 €3 719 €13 508 €---
1619 789 €5 596 €3 422 €14 193 €---
1720 185 €5 288 €3 115 €14 896 €---
1820 588 €4 970 €2 796 €15 619 €---
1921 000 €4 640 €2 466 €16 360 €---
2021 420 €4 298 €2 125 €17 122 €---
2121 848 €3 944 €1 771 €17 904 €---
2222 285 €3 578 €1 405 €18 707 €---
2322 731 €3 199 €1 025 €19 532 €---
2423 186 €2 806 €633 €20 380 €---
2523 649 €2 399 €226 €21 250 €---
TOTAL470 954 €195 810 €100 832 €275 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 088 €-6 420 €+9 508 €
2+3 088 €0 €+3 088 €
3+3 088 €0 €+3 088 €
4+3 088 €+1 795 €+1 293 €
5+3 088 €+2 268 €+820 €
6+3 088 €+2 426 €+662 €
7+3 088 €+2 589 €+499 €
8+3 088 €+2 755 €+333 €
9+3 088 €+2 927 €+161 €
10+3 088 €+3 102 €-14 €
11+3 088 €+3 282 €-194 €
12+3 088 €+3 467 €-379 €
13+3 088 €+3 657 €-569 €
14+3 088 €+3 852 €-764 €
15+3 088 €+4 052 €-964 €
16+3 088 €+4 258 €-1 170 €
17+3 088 €+4 469 €-1 381 €
18+3 088 €+4 686 €-1 598 €
19+3 088 €+4 908 €-1 820 €
20+3 088 €+5 137 €-2 049 €
21+3 088 €+5 371 €-2 283 €
22+3 088 €+5 612 €-2 524 €
23+3 088 €+5 860 €-2 772 €
24+3 088 €+6 114 €-3 026 €
25+3 088 €+6 375 €-3 287 €
Total+77 200 €+82 543 €+-5 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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