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Maison 6 pièces 182 m²

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface182m²
Coût Total231 440€
Loyer Annuel16 644€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 818,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 182 m²

Proche du centre ville dans un quartier très résidentiel, cette maison offre de belles prestations authentiques : parquets, volumes, hauteurs sous plafond Rez de chaussée : le vaste hall d'entrée s'ouvre sur le salon, la salle à manger et la cuisine avec accès direct au jardin plein sud (dépendance) Au 1er étage : 3 chambres, bureau, salle de bains, salle d'eau Le 2eme étage peut être aménagé Cave complète, chauffage au gaz de ville Possibilité de faire une chambre au rez de chaussée (douche existante)

Surface : 182 m²

Consommation énergie primaire : 385 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.488550, 2.374259
Total : 231 440€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 70 520€
Valeur du bien : 219 520€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16644€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1812€/mois
Fourchette annuelle : 12740€ - 21746€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :992,43 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 621 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-31 621€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-50 819€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 750,11€
Coût de l'assurance :20 251,00€
Taxe foncière : 1 664,42€/an
Soit par mois : 138,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 387,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 520 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 920€
    Isolation des combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 440 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 533 €
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -80 533 €
Résultat foncier Année 1 : -63 889 €(Déficit de 63 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 013 €/an
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -10 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42489.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 644 €80 541 €7 546 €-63 897 €21 400 €42 497 €42 497 €
216 977 €9 818 €7 343 €7 159 €--35 337 €
317 317 €9 608 €7 133 €7 709 €--27 629 €
417 663 €9 391 €6 917 €8 272 €--19 357 €
518 016 €9 167 €6 692 €8 849 €--10 507 €
618 377 €8 935 €6 461 €9 441 €--1 066 €
718 744 €8 696 €6 221 €10 048 €---
819 119 €8 448 €5 974 €10 671 €---
919 501 €8 192 €5 718 €11 309 €---
1019 891 €7 928 €5 454 €11 963 €---
1120 289 €7 655 €5 180 €12 634 €---
1220 695 €7 373 €4 898 €13 322 €---
1321 109 €7 081 €4 606 €14 028 €---
1421 531 €6 779 €4 305 €14 752 €---
1521 962 €6 468 €3 993 €15 494 €---
1622 401 €6 145 €3 671 €16 256 €---
1722 849 €5 812 €3 338 €17 036 €---
1823 306 €5 468 €2 994 €17 838 €---
1923 772 €5 113 €2 638 €18 659 €---
2024 247 €4 745 €2 271 €19 502 €---
2124 732 €4 365 €1 891 €20 367 €---
2225 227 €3 973 €1 498 €21 254 €---
2325 732 €3 567 €1 093 €22 164 €---
2426 246 €3 148 €673 €23 098 €---
2526 771 €2 715 €240 €24 057 €---
TOTAL533 120 €241 132 €108 750 €291 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 495 €-6 420 €+9 915 €
2+3 495 €0 €+3 495 €
3+3 495 €0 €+3 495 €
4+3 495 €0 €+3 495 €
5+3 495 €0 €+3 495 €
6+3 495 €0 €+3 495 €
7+3 495 €+2 695 €+800 €
8+3 495 €+3 201 €+294 €
9+3 495 €+3 393 €+102 €
10+3 495 €+3 589 €-94 €
11+3 495 €+3 790 €-295 €
12+3 495 €+3 997 €-502 €
13+3 495 €+4 208 €-713 €
14+3 495 €+4 426 €-931 €
15+3 495 €+4 648 €-1 153 €
16+3 495 €+4 877 €-1 382 €
17+3 495 €+5 111 €-1 616 €
18+3 495 €+5 351 €-1 856 €
19+3 495 €+5 598 €-2 103 €
20+3 495 €+5 851 €-2 356 €
21+3 495 €+6 110 €-2 615 €
22+3 495 €+6 376 €-2 881 €
23+3 495 €+6 649 €-3 154 €
24+3 495 €+6 929 €-3 434 €
25+3 495 €+7 217 €-3 722 €
Total+87 375 €+87 596 €+-221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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