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Grande maison de village sur la commune de Prat-Bonrepaux 09160.

Bien expiré
VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface420m²
Coût Total322 560€
Loyer Annuel42 935€
Rentabilité13.31%
Cashflow/mois+1 506€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 287 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 683,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 420 m², 12 pièces, 7 chambres, Terrasse, Piscine, 945 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Orientation est, Orientation ouest, 2 salles de douche, 5 places de parking, 2 étages

Située en bordure d'un parc et du Salat,Grande maison familiale rénovée sur plusieurs années depuis 1980. Environ 400m² habitables sur rez de chaussée+2. L'agencement de cette maison a été pensé et réalisé dans un esprit familial et convivial,avec la grande majorité des piéces qui communiquent entre elles. Plusieurs salons,salle a manger avec geande cheminée ouverte,cuisine centrale,salles de jeux et de réunion,7 chambres dont certaines avec de grand volumes... A l'extérieur une grande cour /terrasse autour d'une piscine 10x8 (a remettre en état) avec un espace pool house couvert. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.031086, 1.028338
Total : 322 560€
Prix d'acquisition : 287 000€
Travaux : 12 600€
Valeur du bien : 299 600€
Frais de notaire : 22 960€
Coût estimé : 22 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3578€/mois
Loyer annuel estimé : 42935€/an
Fourchette totale : 2614€ - 4897€/mois
Fourchette annuelle : 31369€ - 58765€/an
Rentabilité brute :13.31%
Fourchette de rentabilité :9.73% - 18.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055,56 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :443 335 €
Prix d'achat :287 000 €
Décote à l'achat :-156 335€ (-35.3%)
Marge achat-revente :120 775€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 620,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 714,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 441,75€
Coût de l'assurance :28 224,00€
Taxe foncière : 4 293,50€/an
Soit par mois : 357,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 577,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 071,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 506,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 420 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 52 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 - Léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 420 m² × 30€/m² = 12600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 935 €/an
Calcul : 3 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 267 €
Revenus locatifs : +42 935 €
Charges déductibles : -29 267 €
Résultat foncier Année 1 : 13 668 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 667 €/an
Revenus locatifs : +42 935 €
Charges déductibles : -16 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 268 €/an
Prix d'achat du bien : 287 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 550 €(65% de 287 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 784 €/an
Calcul : 186 550 € × 3,636% = 6 784 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 935 €29 277 €11 255 €13 658 €---
243 794 €16 384 €10 961 €27 410 €---
344 670 €16 079 €10 657 €28 590 €---
445 563 €15 764 €10 342 €29 799 €---
546 474 €15 438 €10 015 €31 036 €---
647 404 €15 100 €9 677 €32 304 €---
748 352 €14 749 €9 327 €33 602 €---
849 319 €14 387 €8 964 €34 932 €---
950 305 €14 011 €8 588 €36 294 €---
1051 311 €13 621 €8 199 €37 690 €---
1152 338 €13 218 €7 796 €39 119 €---
1253 384 €12 800 €7 378 €40 584 €---
1354 452 €12 368 €6 945 €42 084 €---
1455 541 €11 919 €6 497 €43 622 €---
1556 652 €11 455 €6 033 €45 197 €---
1657 785 €10 974 €5 552 €46 811 €---
1758 941 €10 476 €5 053 €48 465 €---
1860 119 €9 960 €4 537 €50 160 €---
1961 322 €9 425 €4 002 €51 897 €---
2062 548 €8 871 €3 449 €53 677 €---
2163 799 €8 297 €2 875 €55 502 €---
2265 075 €7 703 €2 281 €57 372 €---
2366 377 €7 087 €1 665 €59 289 €---
2467 704 €6 450 €1 027 €61 254 €---
2569 058 €5 789 €367 €63 269 €---
TOTAL1 375 222 €311 603 €163 442 €1 063 619 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 063 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 016 €+4 097 €+4 919 €
2+9 016 €+8 223 €+793 €
3+9 016 €+8 577 €+439 €
4+9 016 €+8 940 €+76 €
5+9 016 €+9 311 €-295 €
6+9 016 €+9 691 €-675 €
7+9 016 €+10 081 €-1 065 €
8+9 016 €+10 480 €-1 464 €
9+9 016 €+10 888 €-1 872 €
10+9 016 €+11 307 €-2 291 €
11+9 016 €+11 736 €-2 720 €
12+9 016 €+12 175 €-3 159 €
13+9 016 €+12 625 €-3 609 €
14+9 016 €+13 086 €-4 070 €
15+9 016 €+13 559 €-4 543 €
16+9 016 €+14 043 €-5 027 €
17+9 016 €+14 539 €-5 523 €
18+9 016 €+15 048 €-6 032 €
19+9 016 €+15 569 €-6 553 €
20+9 016 €+16 103 €-7 087 €
21+9 016 €+16 651 €-7 635 €
22+9 016 €+17 212 €-8 196 €
23+9 016 €+17 787 €-8 771 €
24+9 016 €+18 376 €-9 360 €
25+9 016 €+18 981 €-9 965 €
Total+225 400 €+319 086 €+-93 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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