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Maison à vendre

VilleMervent (85)
Surface196m²
Coût Total284 800€
Loyer Annuel19 448€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 444 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 992,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Pas de cave

Dans le village de Mervent, cette maison en pierre au caractère atypique saura séduire les amateurs d'authenticité et de calme. Composée d'une cuisine, d'un séjour, de 4 chambres confortables, offrant de beaux volumes pour une famille. Pas de garage.Un petit jardin clos. Une maison pleine de charme, à découvrir sans tarder!

Ville : Mervent
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.529770, -0.750549
Total : 284 800€
Prix d'acquisition : 194 444€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 269 244€
Frais de notaire : 15 556€
Coût estimé : 15 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19448€/an
Fourchette totale : 1259€ - 2087€/mois
Fourchette annuelle : 15104€ - 25042€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,24 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 886 €
Prix d'achat :194 444 €
Décote à l'achat :-58 442€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-31 914€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 442,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :113,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 556,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 989,81€
Coût de l'assurance :34 176,00€
Taxe foncière : 1 944,81€/an
Soit par mois : 162,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 620,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 760€
    Isolation combles: 196 m² × 60€/m² = 11760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 640€
    Parquet flottant: 47 m² × 60€/m² = 2820€, Main d'œuvre: 2820€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mervent (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 448 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 800 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 367 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 266 €
Revenus locatifs : +19 448 €
Charges déductibles : -88 266 €
Résultat foncier Année 1 : -68 818 €(Déficit de 68 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 466 €/an
Revenus locatifs : +19 448 €
Charges déductibles : -13 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47418.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 444 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 389 €(65% de 194 444 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 596 €/an
Calcul : 126 389 € × 3,636% = 4 596 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 448 €88 276 €10 164 €-68 828 €21 400 €47 428 €47 428 €
219 837 €13 213 €9 901 €6 624 €--40 804 €
320 234 €12 941 €9 629 €7 292 €--33 511 €
420 638 €12 659 €9 347 €7 979 €--25 532 €
521 051 €12 367 €9 055 €8 684 €--16 848 €
621 472 €12 064 €8 752 €9 408 €--7 440 €
721 902 €11 750 €8 438 €10 152 €---
822 340 €11 424 €8 112 €10 916 €---
922 786 €11 087 €7 775 €11 700 €---
1023 242 €10 736 €7 425 €12 506 €---
1123 707 €10 374 €7 062 €13 333 €---
1224 181 €9 997 €6 686 €14 184 €---
1324 665 €9 607 €6 296 €15 057 €---
1425 158 €9 203 €5 891 €15 955 €---
1525 661 €8 784 €5 472 €16 877 €---
1626 175 €8 349 €5 037 €17 825 €---
1726 698 €7 899 €4 587 €18 799 €---
1827 232 €7 432 €4 120 €19 800 €---
1927 777 €6 948 €3 636 €20 829 €---
2028 332 €6 446 €3 134 €21 886 €---
2128 899 €5 925 €2 613 €22 974 €---
2229 477 €5 386 €2 074 €24 091 €---
2330 066 €4 827 €1 515 €25 240 €---
2430 668 €4 247 €935 €26 421 €---
2531 281 €3 646 €334 €27 635 €---
TOTAL622 927 €305 586 €147 990 €317 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 084 €-6 420 €+10 504 €
2+4 084 €0 €+4 084 €
3+4 084 €0 €+4 084 €
4+4 084 €0 €+4 084 €
5+4 084 €0 €+4 084 €
6+4 084 €0 €+4 084 €
7+4 084 €+814 €+3 270 €
8+4 084 €+3 275 €+809 €
9+4 084 €+3 510 €+574 €
10+4 084 €+3 752 €+332 €
11+4 084 €+4 000 €+84 €
12+4 084 €+4 255 €-171 €
13+4 084 €+4 517 €-433 €
14+4 084 €+4 787 €-703 €
15+4 084 €+5 063 €-979 €
16+4 084 €+5 348 €-1 264 €
17+4 084 €+5 640 €-1 556 €
18+4 084 €+5 940 €-1 856 €
19+4 084 €+6 249 €-2 165 €
20+4 084 €+6 566 €-2 482 €
21+4 084 €+6 892 €-2 808 €
22+4 084 €+7 227 €-3 143 €
23+4 084 €+7 572 €-3 488 €
24+4 084 €+7 926 €-3 842 €
25+4 084 €+8 291 €-4 207 €
Total+102 100 €+95 202 €+6 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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