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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface70.8m²
Coût Total86 670€
Loyer Annuel9 210€
Rentabilité10.63%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 70.8 m²
Prix au m² : 1 080,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Rue Portefort - En face de la maison médical. Au 6ème étage avec ascenseur, magnifique appartement traversant et lumineux T3 de 70,81 m² en comprenant entrée, salon, cuisine aménagée indépendante, dressing, deux chambres, salle d'eau, wc séparé et de nombreux rangements. Double vitrage PVC, DPE D. Dans les charges tout est compris (chauffage, eau chaude, eau froide, ascenseur, syndic, commun etc..). Cave.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.797985, 3.118739
Total : 86 670€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 4 050€
Valeur du bien : 80 550€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.8m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9210€/an
Fourchette totale : 599€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7191€ - 11797€/an
Rentabilité brute :10.63%
Fourchette de rentabilité :8.30% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 732,57 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 666 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-46 166€ (-37.6%)
Marge achat-revente :35 996€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 106,84€
Coût de l'assurance :7 583,63€
Taxe foncière : 921,04€/an
Soit par mois : 76,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 050 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 450€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 580€
  • Salle de bain - Peinture:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Coût peinture estimé à 30€/m², incluant main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 210 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 184 €
Revenus locatifs : +9 210 €
Charges déductibles : -8 184 €
Résultat foncier Année 1 : 1 027 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 134 €/an
Revenus locatifs : +9 210 €
Charges déductibles : -4 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 077 €/an
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 210 €8 186 €2 912 €1 024 €---
29 395 €4 059 €2 835 €5 335 €---
39 583 €3 979 €2 755 €5 603 €---
49 774 €3 896 €2 672 €5 878 €---
59 970 €3 811 €2 586 €6 159 €---
610 169 €3 722 €2 498 €6 447 €---
710 372 €3 631 €2 406 €6 742 €---
810 580 €3 536 €2 311 €7 044 €---
910 791 €3 438 €2 213 €7 354 €---
1011 007 €3 336 €2 112 €7 671 €---
1111 227 €3 231 €2 007 €7 996 €---
1211 452 €3 123 €1 898 €8 329 €---
1311 681 €3 010 €1 786 €8 671 €---
1411 915 €2 894 €1 670 €9 020 €---
1512 153 €2 774 €1 550 €9 379 €---
1612 396 €2 650 €1 425 €9 746 €---
1712 644 €2 521 €1 297 €10 123 €---
1812 897 €2 388 €1 163 €10 509 €---
1913 155 €2 250 €1 026 €10 905 €---
2013 418 €2 108 €883 €11 310 €---
2113 686 €1 960 €736 €11 726 €---
2213 960 €1 808 €583 €12 152 €---
2314 239 €1 650 €426 €12 589 €---
2414 524 €1 487 €262 €13 037 €---
2514 814 €1 318 €94 €13 496 €---
TOTAL295 013 €76 767 €42 107 €218 247 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €+307 €+1 627 €
2+1 934 €+1 601 €+333 €
3+1 934 €+1 681 €+253 €
4+1 934 €+1 763 €+171 €
5+1 934 €+1 848 €+86 €
6+1 934 €+1 934 €0 €
7+1 934 €+2 023 €-89 €
8+1 934 €+2 113 €-179 €
9+1 934 €+2 206 €-272 €
10+1 934 €+2 301 €-367 €
11+1 934 €+2 399 €-465 €
12+1 934 €+2 499 €-565 €
13+1 934 €+2 601 €-667 €
14+1 934 €+2 706 €-772 €
15+1 934 €+2 814 €-880 €
16+1 934 €+2 924 €-990 €
17+1 934 €+3 037 €-1 103 €
18+1 934 €+3 153 €-1 219 €
19+1 934 €+3 271 €-1 337 €
20+1 934 €+3 393 €-1 459 €
21+1 934 €+3 518 €-1 584 €
22+1 934 €+3 646 €-1 712 €
23+1 934 €+3 777 €-1 843 €
24+1 934 €+3 911 €-1 977 €
25+1 934 €+4 049 €-2 115 €
Total+48 350 €+65 474 €+-17 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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