Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 120 m²

VilleLunay (41)
Surface120
Coût Total178 548
Loyer Annuel10 796
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 817,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Pavillon à rénover d'environ 120 m², idéalement situé à Lunay. Ce bien de 1964 offre un fort potentiel pour une famille ou un investisseur souhaitant le remettre au goût du jour.

En rez-de-chaussée : une cuisine aménagée, un salon séjour lumineux de près de 40 m² et une grande chambre . Un balcon offre une superbe vue dégagée. Le sous-sol aménagé comprend une cuisine, deux chambres supplémentaires, une salle d'eau, une chaufferie et de nombreux espaces de rangement — parfait pour aménager un logement indépendant ou une activité annexe. Jardin de 565 m², garage et emplacement de parking complètent ce bien.

Bien que la maison soit à relooker avec quelques travaux, ses volumes généreux et son terrain offrent de nombreuses possibilités de réhabilitation ou d'extension. Emplacement calme et proche des commodités locales à Lunay.

Contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite et envisager ensemble les travaux et projets possibles. Référence agence : 5596 Référence annonce : RL6N-WP3-NWQ Prix hors honoraires : 90 000 €

Ville : Lunay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41360
Coordonnées : 47.799503, 0.874854
Total : 178 548
Prix d'acquisition : 98 100
Travaux : 72 600
Valeur du bien : 170 700
Frais de notaire : 7 848
Coût estimé : 7 848
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10796€/an
Fourchette totale : 723€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8678€ - 13431€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :888,89 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 667
Prix d'achat :98 100
Décote à l'achat :-8 567 (-8.0%)
Marge achat-revente :-71 881€ (-67.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 548
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 046,28
Coût de l'assurance :15 622,95
Taxe foncière : 1 079,61€/an
Soit par mois : 89,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 - nécessité de mise aux normes et de réfection

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 600(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lunay (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 796 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 548 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 067
Revenus locatifs : +10 796
Charges déductibles : -80 067
Résultat foncier Année 1 : -69 271(Déficit de 69 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 871
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 467 €/an
Revenus locatifs : +10 796
Charges déductibles : -7 467
Résultat foncier Années 2+ : 3 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47871.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 79680 0735 769-69 27721 400 €47 877 €47 877 €
211 0127 3175 6133 695--44 182 €
311 2327 1565 4524 076--40 106 €
411 4576 9905 2854 467--35 639 €
511 6866 8185 1134 868--30 771 €
611 9206 6404 9365 279--25 491 €
712 1586 4574 7525 701--19 790 €
812 4016 2674 5636 134--13 656 €
912 6496 0714 3676 578--7 078 €
1012 9025 8694 1647 033--44 €
1113 1605 6603 9557 501---
1213 4245 4443 7397 980---
1313 6925 2213 5168 471---
1413 9664 9903 2858 976---
1514 2454 7523 0479 494---
1614 5304 5062 80110 025---
1714 8214 2512 54710 570---
1815 1173 9882 28411 129---
1915 4203 7172 01211 703---
2015 7283 4361 73212 292---
2116 0423 1461 44212 896---
2216 3632 8471 14213 516---
2316 6912 53883314 153---
2417 0242 21851314 807---
2517 3651 88818315 477---
TOTAL345 803198 26083 046147 54421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 544
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 267-6 420+8 687
2+2 2670+2 267
3+2 2670+2 267
4+2 2670+2 267
5+2 2670+2 267
6+2 2670+2 267
7+2 2670+2 267
8+2 2670+2 267
9+2 2670+2 267
10+2 2670+2 267
11+2 267+2 237+30
12+2 267+2 394-127
13+2 267+2 541-274
14+2 267+2 693-426
15+2 267+2 848-581
16+2 267+3 007-740
17+2 267+3 171-904
18+2 267+3 339-1 072
19+2 267+3 511-1 244
20+2 267+3 687-1 420
21+2 267+3 869-1 602
22+2 267+4 055-1 788
23+2 267+4 246-1 979
24+2 267+4 442-2 175
25+2 267+4 643-2 376
Total+56 675+44 263+12 412
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →