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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBonnières-sur-Seine (78)
Surface140m²
Coût Total245 212€
Loyer Annuel19 862€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 142,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Jardin

À Bonnières-sur-Seine, à seulement 4 minutes à pied de la gare, cette maison offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un grand séjour carrelé avec cheminée + poele à granule, une cuisine aménagée et carrelée ainsi qu'une buanderie/cellier. L'étage se compose de trois chambres d'environ 8,3 m², d'une suite parentale de 24 m² à terminer d'aménager et d'une salle de bain de 7,5 m² à rénover.

Un espace complémentaire d'environ 10 m² peut également être finalisé afin de créer une chambre supplémentaire, offrant ainsi un potentiel d'aménagement supplémentaire selon vos besoins.

Une annexe d'environ 55m² au sol à rénover complémentement complète ce bien avec possibilité de crééer un logement complémentaire idéal pour de la location saisonière.

Le tout sur un joli terrain de 1 200m² environ.

Ville : Bonnières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.015910, 1.566666
Total : 245 212€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 72 520€
Valeur du bien : 232 420€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1655€/mois
Loyer annuel estimé : 19862€/an
Fourchette totale : 1327€ - 2064€/mois
Fourchette annuelle : 15929€ - 24766€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :71,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 295,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 882,19€
Coût de l'assurance :21 456,05€
Taxe foncière : 1 986,22€/an
Soit par mois : 165,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 655,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain de 7,5 m²
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 520 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 45€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7,5 m² × 1600€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 420€
  • Peinture chambres:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Rénovation entrée:600€
    Réparation murs et peinture entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonnières-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 862 €/an
Calcul : 1 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 212 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 766 €
Revenus locatifs : +19 862 €
Charges déductibles : -83 766 €
Résultat foncier Année 1 : -63 904 €(Déficit de 63 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 246 €/an
Revenus locatifs : +19 862 €
Charges déductibles : -11 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42504.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 862 €83 774 €8 410 €-63 912 €21 400 €42 512 €42 512 €
220 259 €11 033 €8 188 €9 226 €--33 286 €
320 665 €10 804 €7 959 €9 861 €--23 425 €
421 078 €10 567 €7 722 €10 511 €--12 914 €
521 499 €10 321 €7 477 €11 178 €--1 736 €
621 929 €10 067 €7 223 €11 862 €---
722 368 €9 804 €6 960 €12 564 €---
822 815 €9 532 €6 688 €13 283 €---
923 272 €9 250 €6 406 €14 022 €---
1023 737 €8 958 €6 114 €14 779 €---
1124 212 €8 656 €5 812 €15 556 €---
1224 696 €8 343 €5 499 €16 353 €---
1325 190 €8 019 €5 175 €17 171 €---
1425 694 €7 684 €4 840 €18 010 €---
1526 208 €7 337 €4 493 €18 871 €---
1626 732 €6 978 €4 133 €19 754 €---
1727 266 €6 606 €3 761 €20 661 €---
1827 812 €6 221 €3 376 €21 591 €---
1928 368 €5 822 €2 978 €22 546 €---
2028 935 €5 409 €2 565 €23 526 €---
2129 514 €4 982 €2 137 €24 532 €---
2230 104 €4 540 €1 695 €25 565 €---
2330 706 €4 082 €1 237 €26 625 €---
2431 321 €3 608 €763 €27 713 €---
2531 947 €3 117 €272 €28 830 €---
TOTAL636 191 €265 514 €121 882 €370 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 171 €-6 420 €+10 591 €
2+4 171 €0 €+4 171 €
3+4 171 €0 €+4 171 €
4+4 171 €0 €+4 171 €
5+4 171 €0 €+4 171 €
6+4 171 €+3 038 €+1 133 €
7+4 171 €+3 769 €+402 €
8+4 171 €+3 985 €+186 €
9+4 171 €+4 206 €-35 €
10+4 171 €+4 434 €-263 €
11+4 171 €+4 667 €-496 €
12+4 171 €+4 906 €-735 €
13+4 171 €+5 151 €-980 €
14+4 171 €+5 403 €-1 232 €
15+4 171 €+5 661 €-1 490 €
16+4 171 €+5 926 €-1 755 €
17+4 171 €+6 198 €-2 027 €
18+4 171 €+6 477 €-2 306 €
19+4 171 €+6 764 €-2 593 €
20+4 171 €+7 058 €-2 887 €
21+4 171 €+7 360 €-3 189 €
22+4 171 €+7 669 €-3 498 €
23+4 171 €+7 987 €-3 816 €
24+4 171 €+8 314 €-4 143 €
25+4 171 €+8 649 €-4 478 €
Total+104 275 €+111 203 €+-6 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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