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Détails du bien

Bien expiré
VillePuget-Théniers (06)
Surface44m²
Coût Total86 980€
Loyer Annuel7 467€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 113,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur du vieux village de PUGET THENIERS, 2 pièces de 43.93 m2 au 2ème sans ascenseur A RENOVER. Il se compose actuellement d'une cuisine, séjour, une chambre, une salle de douche, wc indepedant.

PAS DE CHARGES DE COPROPRIETE, TRES FAIBLE FONCIER

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 603€ et 815€/an (abonnement.inclus). Date de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : 01/01/2021.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site:

CHARGES ANNUELLES : 0€ FONCIER 2024 : 211€

Ville : Puget-Théniers
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Total : 86 980€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 34 060€
Valeur du bien : 83 060€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 14.14€/m²/mois
Fourchette : 10.33€ - 19.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7467€/an
Fourchette totale : 455€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 5456€ - 10219€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 448,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 318,18€
Coût de l'assurance :7 393,30€
Taxe foncière : 211,00€/an
Soit par mois : 17,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 466,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol et des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - fissures sur les murs nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 060 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 100€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:2 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Rénovation sol salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€, Rénovation murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puget-Théniers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 980 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 366 €
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -37 366 €
Résultat foncier Année 1 : -29 899 €(Déficit de 29 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 306 €/an
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -3 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8498.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 467 €37 368 €2 802 €-29 901 €21 400 €8 501 €8 501 €
27 616 €3 232 €2 726 €4 384 €--4 118 €
37 768 €3 154 €2 647 €4 614 €---
47 924 €3 073 €2 567 €4 851 €---
58 082 €2 990 €2 483 €5 093 €---
68 244 €2 903 €2 397 €5 341 €---
78 409 €2 814 €2 307 €5 595 €---
88 577 €2 722 €2 215 €5 855 €---
98 749 €2 627 €2 120 €6 122 €---
108 923 €2 529 €2 022 €6 395 €---
119 102 €2 427 €1 920 €6 675 €---
129 284 €2 322 €1 815 €6 962 €---
139 470 €2 214 €1 707 €7 256 €---
149 659 €2 101 €1 595 €7 558 €---
159 852 €1 986 €1 479 €7 866 €---
1610 049 €1 866 €1 359 €8 183 €---
1710 250 €1 743 €1 236 €8 508 €---
1810 455 €1 615 €1 108 €8 840 €---
1910 664 €1 483 €977 €9 181 €---
2010 878 €1 347 €840 €9 531 €---
2111 095 €1 206 €700 €9 889 €---
2211 317 €1 061 €554 €10 256 €---
2311 543 €911 €404 €10 633 €---
2411 774 €756 €249 €11 019 €---
2512 010 €596 €89 €11 414 €---
TOTAL239 163 €87 046 €40 318 €152 117 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-6 420 €+7 988 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €+149 €+1 419 €
4+1 568 €+1 455 €+113 €
5+1 568 €+1 528 €+40 €
6+1 568 €+1 602 €-34 €
7+1 568 €+1 678 €-110 €
8+1 568 €+1 756 €-188 €
9+1 568 €+1 837 €-269 €
10+1 568 €+1 918 €-350 €
11+1 568 €+2 003 €-435 €
12+1 568 €+2 089 €-521 €
13+1 568 €+2 177 €-609 €
14+1 568 €+2 267 €-699 €
15+1 568 €+2 360 €-792 €
16+1 568 €+2 455 €-887 €
17+1 568 €+2 552 €-984 €
18+1 568 €+2 652 €-1 084 €
19+1 568 €+2 754 €-1 186 €
20+1 568 €+2 859 €-1 291 €
21+1 568 €+2 967 €-1 399 €
22+1 568 €+3 077 €-1 509 €
23+1 568 €+3 190 €-1 622 €
24+1 568 €+3 306 €-1 738 €
25+1 568 €+3 424 €-1 856 €
Total+39 200 €+45 635 €+-6 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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