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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface75m²
Coût Total190 100€
Loyer Annuel16 744€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres

Découvrez ce charmant appartement situé dans le quartier tranquille de Saint Isidore à Nice, sur le Chemin de Crémat. Ce bien rare, construit en 1984, offre un cadre de vie idéal pour ceux qui cherchent à allier confort et praticité.

Avec une surface de 75 m², cet appartement se compose de 3 pièces spacieuses et d'une salle de bain bien agencée. Bien que l’espace extérieur soit minimal, vous aurez la chance de profiter d'un intérieur lumineux, avec une cuisine entièrement équipée, prête à accueillir vos talents culinaires. Sa disposition fonctionnelle en fait un espace parfait tant pour les couples que pour les familles souhaitant se rapprocher d’une vie urbaine animée sans en subir les inconvénients.

La localisation de cet appartement n'est pas seulement attractive par ses caractéristiques, mais aussi par l’accessibilité des transports en commun. La station de bus "La Vignette" se trouve à seulement 230 mètres, vous permettant de rejoindre facilement le reste de Nice et ses environs. À proximité, vous trouverez également de nombreuses commodités, notamment un supermarché pour vos courses quotidiennes, tout juste à deux pas. De plus, le quartier est idéal pour les familles, avec le collège Diderot Campus Nice à distance raisonnable, ainsi que l’École supérieure du professorat et de l'éducation (ESPE), à moins de 4000 mètres.

La région regorge également d’une variété de restaurants, vous offrant un large choix pour vos repas à emporter ou vos sorties en famille. Que vous souhaitiez déguster un repas raffiné ou vous restaurer rapidement, vous trouverez votre bonheur à proximité.

En conclusion, cet appartement à Saint Isidore est le choix parfait pour ceux qui cherchent un environnement paisible tout en étant proche des commodités et des services. Il s’agit d’une occasion à ne pas manquer pour acquérir un bien dans un quartier en pleine expansion de Nice.

N'attendez plus pour visiter ce superbe appartement qui pourrait devenir votre nouveau chez-vous. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien exceptionnel !

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.721840, 7.206074
Total : 190 100€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 60 500€
Valeur du bien : 180 500€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16744€/an
Fourchette totale : 992€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 11902€ - 23555€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 629,63 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :347 222 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-227 222€ (-65.4%)
Marge achat-revente :157 122€ (45.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 324,02€
Coût de l'assurance :16 633,75€
Taxe foncière : 1 674,39€/an
Soit par mois : 139,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Construit en 1984, généralement associé à une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, selon le type de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement du lavabo et de la douche, carrelage et peinture.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement.
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 500 €(807 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (coût moyen) × 1 = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 800€ (coût moyen) × 7 = 5600€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (coût moyen) × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage: 60€/m² × 5 = 300€, Lavabo: 600€, Douche: 1500€, Main d'œuvre: 1600€
  • Cuisine - Rénovation:14 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 467 €
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -69 467 €
Résultat foncier Année 1 : -52 723 €(Déficit de 52 723 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 323 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 967 €/an
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -8 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31322.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 744 €69 473 €6 633 €-52 729 €21 400 €31 329 €31 329 €
217 079 €8 800 €6 460 €8 279 €--23 050 €
317 420 €8 620 €6 281 €8 800 €--14 250 €
417 769 €8 435 €6 095 €9 334 €--4 916 €
518 124 €8 242 €5 903 €9 882 €---
618 487 €8 043 €5 703 €10 444 €---
718 856 €7 837 €5 497 €11 020 €---
819 234 €7 623 €5 283 €11 611 €---
919 618 €7 401 €5 062 €12 217 €---
1020 011 €7 172 €4 832 €12 839 €---
1120 411 €6 934 €4 594 €13 477 €---
1220 819 €6 688 €4 348 €14 131 €---
1321 235 €6 433 €4 093 €14 802 €---
1421 660 €6 169 €3 829 €15 491 €---
1522 093 €5 895 €3 555 €16 198 €---
1622 535 €5 612 €3 272 €16 924 €---
1722 986 €5 318 €2 978 €17 668 €---
1823 446 €5 014 €2 674 €18 432 €---
1923 914 €4 699 €2 359 €19 216 €---
2024 393 €4 372 €2 032 €20 021 €---
2124 881 €4 034 €1 694 €20 847 €---
2225 378 €3 684 €1 344 €21 694 €---
2325 886 €3 321 €981 €22 565 €---
2426 403 €2 945 €605 €23 458 €---
2526 932 €2 556 €216 €24 376 €---
TOTAL536 313 €215 318 €96 324 €320 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516 €-6 420 €+9 936 €
2+3 516 €0 €+3 516 €
3+3 516 €0 €+3 516 €
4+3 516 €0 €+3 516 €
5+3 516 €+1 490 €+2 026 €
6+3 516 €+3 133 €+383 €
7+3 516 €+3 306 €+210 €
8+3 516 €+3 483 €+33 €
9+3 516 €+3 665 €-149 €
10+3 516 €+3 852 €-336 €
11+3 516 €+4 043 €-527 €
12+3 516 €+4 239 €-723 €
13+3 516 €+4 441 €-925 €
14+3 516 €+4 647 €-1 131 €
15+3 516 €+4 859 €-1 343 €
16+3 516 €+5 077 €-1 561 €
17+3 516 €+5 300 €-1 784 €
18+3 516 €+5 530 €-2 014 €
19+3 516 €+5 765 €-2 249 €
20+3 516 €+6 006 €-2 490 €
21+3 516 €+6 254 €-2 738 €
22+3 516 €+6 508 €-2 992 €
23+3 516 €+6 769 €-3 253 €
24+3 516 €+7 037 €-3 521 €
25+3 516 €+7 313 €-3 797 €
Total+87 900 €+96 299 €+-8 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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