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Appartement à vendre

VilleStrasbourg (67)
Surface52.6
Coût Total158 760
Loyer Annuel11 052
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 52.6 m²
Prix au m² : 2 091,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Non meublé

2 pièces 52,64 m² – Balcon, cave et parking – Disponibilité immédiate

Situé rue La Bruyère, à proximité immédiate des arrêts de tramway et de toutes les commodités du quotidien, ainsi que de l'hôpital de Hautepierre, cet appartement 2 pièces de 52,64 m² Carrez. Au sein d'une copropriété calme, bien entretenue et agréable à vivre, ce bien se trouve au 3 € et dernier étage (sans ascenseur). Il se compose de : Un séjour lumineux avec accès à un balcon de plus de 5 m² Une cuisine indépendante à aménager (avec possibilité d'ouverture en cuisine américaine), Une chambre confortable de 13 m² avec grand placard Une salle de bains avec baignoire et fenêtre WC séparés Les plus : Dernier étage Bonne luminosité Cave privative Place de parking Environnement calme Proximité tram, commerces et services Un appartement fonctionnel et bien situé, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif sécurisé. Disponibilité immédiate – À visiter sans tarder ! Prix hors honoraires d'agence 100 000 euros. Prix honoraires inclus 110 000 euros. Bien soumis au statut de la copropriété, 58 logements, procédure en cours : aucune, 196 lots, Charges budget prévisionnel annuel 1 100 euros.

Annonce publiée par Sylviane Frey (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Eckbolsheim, 67201 immatriculé au RSAC de Strasbourg sous le n°504 325 846 000 21. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.592905, 7.704774
Total : 158 760
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 39 960
Valeur du bien : 149 960
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.6
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 22.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11052€/an
Fourchette totale : 721€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 8655€ - 14113€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 821,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 862,67
Coût de l'assurance :11 907,00
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et fissures visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 26 m²)
Raison: État 2/5 supposé - sol nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 26 m²)
Raison: État 2/5 supposé - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 960(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300
    Parquet flottant chambre: 13 m² × 100€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:520
    Peinture chambre: 13 m² × 40€/m² = 520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 600
    Parquet flottant salon: 26 m² × 100€/m² = 2600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 040
    Peinture salon: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour Strasbourg.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 052 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 760 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 887
Revenus locatifs : +11 052
Charges déductibles : -47 887
Résultat foncier Année 1 : -36 835(Déficit de 36 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 435
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +11 052
Charges déductibles : -7 927
Résultat foncier Années 2+ : 3 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15434.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05247 8925 255-36 84021 400 €15 440 €15 440 €
211 2737 7915 1153 482--11 958 €
311 4997 6464 9703 853--8 105 €
411 7297 4964 8194 233--3 872 €
511 9637 3404 6644 623---
612 2027 1804 5045 023---
712 4467 0144 3385 433---
812 6956 8424 1665 853---
912 9496 6653 9886 285---
1013 2086 4813 8056 727---
1113 4726 2913 6157 181---
1213 7426 0953 4197 647---
1314 0175 8923 2168 125---
1414 2975 6823 0068 615---
1514 5835 4652 7899 118---
1614 8755 2412 5649 634---
1715 1725 0092 33210 164---
1815 4764 7692 09210 707---
1915 7854 5211 84411 265---
2016 1014 2641 58811 837---
2116 4233 9991 32212 424---
2216 7513 7241 04813 027---
2317 0863 44176513 645---
2417 4283 14847114 280---
2517 7772 84416814 932---
TOTAL354 002182 73075 863171 27221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 272
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321-6 420+8 741
2+2 3210+2 321
3+2 3210+2 321
4+2 3210+2 321
5+2 321+225+2 096
6+2 321+1 507+814
7+2 321+1 630+691
8+2 321+1 756+565
9+2 321+1 885+436
10+2 321+2 018+303
11+2 321+2 154+167
12+2 321+2 294+27
13+2 321+2 437-116
14+2 321+2 585-264
15+2 321+2 735-414
16+2 321+2 890-569
17+2 321+3 049-728
18+2 321+3 212-891
19+2 321+3 379-1 058
20+2 321+3 551-1 230
21+2 321+3 727-1 406
22+2 321+3 908-1 587
23+2 321+4 094-1 773
24+2 321+4 284-1 963
25+2 321+4 480-2 159
Total+58 025+51 382+6 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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