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Maison à vendre

VilleRonsenac (16)
Surface189m²
Coût Total173 605€
Loyer Annuel16 066€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 560,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cette maison individuelle pleine de charme, nichée au cœur du village pittoresque de Ronsenac. Construite en 1948, cette demeure de 189 m² répartis sur trois niveaux marie harmonieusement le charme d'antan avec le confort moderne. Dès votre arrivée, le parquet massif vous enveloppe dans une ambiance chaleureuse et accueillante.

Avec ses huit pièces spacieuses, dont quatre chambres lumineuses, cette maison est idéale pour une famille en quête d'espace. Les pièces de vie, inondées de lumière naturelle, sont parfaites pour créer des souvenirs inoubliables en famille ou entre amis. À l'extérieur, un jardin arboré de 380 m² vous invite à profiter de la nature, tandis que la terrasse offre un cadre idéal pour les repas en plein air.

Le quotidien est simplifié grâce à une cave de 20 m² et de nombreux espaces de rangement, incluant un dressing, une buanderie et un débarras. La maison est équipée de double et triple vitrage pour une isolation optimale, et la fibre optique garantit une connexion rapide et efficace.

Située dans un quartier paisible, cette maison bénéficie d'une localisation idéale, à proximité immédiate des commerces et des écoles. L'école primaire, à moins de 100 m, facilite les trajets quotidiens pour les familles.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 189 m²
  • Nombre de pièces : 8
  • Nombre de chambres : 4
  • Nombre de salles de bains : 1
  • Année de construction : 1948
  • Nombre de niveaux : 3
  • Surface du jardin : 380 m²
  • Taxe foncière : 1330 €
  • DPE : F
  • Mode de chauffage : fioul
  • Distribution de l'eau chaude : fioul

Mentions légales :

Les données communiquées dans cette annonce sont fournies à titre informatif et n'ont pas vocation à se substituer aux contrôles et vérifications (techniques, administratifs ou environnementaux) que l'acquéreur doit effectuer. Pour obtenir les renseignements officiels relatifs aux risques locaux (inondation, mouvement de terrain, industriel ou sismique), consultez le portail Annonce proposée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Ronsenac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.456186, 0.241065
Total : 173 605€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 59 125€
Valeur du bien : 165 125€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16066€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1680€/mois
Fourchette annuelle : 12806€ - 20155€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 258,51 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :237 859 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-131 859€ (-55.4%)
Marge achat-revente :64 254€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 605€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 915,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 732,75€
Coût de l'assurance :15 190,44€
Taxe foncière : 1 330,00€/an
Soit par mois : 110,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 338,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :312,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 125 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 450€
    Isolation combles: 189 m² × 50€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:875€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ronsenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 066 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 605 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 976 €
Revenus locatifs : +16 066 €
Charges déductibles : -66 976 €
Résultat foncier Année 1 : -50 911 €(Déficit de 50 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 851 €/an
Revenus locatifs : +16 066 €
Charges déductibles : -7 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29510.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 066 €66 982 €5 919 €-50 916 €21 400 €29 516 €29 516 €
216 387 €7 701 €5 763 €8 686 €--20 830 €
316 715 €7 539 €5 602 €9 176 €--11 655 €
417 049 €7 372 €5 434 €9 677 €--1 977 €
517 390 €7 199 €5 261 €10 191 €---
617 738 €7 020 €5 082 €10 718 €---
718 093 €6 834 €4 897 €11 258 €---
818 455 €6 642 €4 705 €11 812 €---
918 824 €6 444 €4 506 €12 380 €---
1019 200 €6 238 €4 300 €12 962 €---
1119 584 €6 025 €4 087 €13 559 €---
1219 976 €5 805 €3 867 €14 171 €---
1320 375 €5 577 €3 639 €14 799 €---
1420 783 €5 341 €3 403 €15 442 €---
1521 198 €5 096 €3 159 €16 102 €---
1621 622 €4 843 €2 906 €16 779 €---
1722 055 €4 582 €2 644 €17 473 €---
1822 496 €4 311 €2 373 €18 185 €---
1922 946 €4 030 €2 093 €18 916 €---
2023 405 €3 740 €1 802 €19 665 €---
2123 873 €3 440 €1 502 €20 433 €---
2224 350 €3 129 €1 191 €21 222 €---
2324 837 €2 807 €869 €22 030 €---
2425 334 €2 474 €536 €22 860 €---
2525 841 €2 129 €191 €23 712 €---
TOTAL514 591 €193 298 €85 733 €321 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374 €-6 420 €+9 794 €
2+3 374 €0 €+3 374 €
3+3 374 €0 €+3 374 €
4+3 374 €0 €+3 374 €
5+3 374 €+2 464 €+910 €
6+3 374 €+3 215 €+159 €
7+3 374 €+3 378 €-4 €
8+3 374 €+3 544 €-170 €
9+3 374 €+3 714 €-340 €
10+3 374 €+3 889 €-515 €
11+3 374 €+4 068 €-694 €
12+3 374 €+4 251 €-877 €
13+3 374 €+4 440 €-1 066 €
14+3 374 €+4 633 €-1 259 €
15+3 374 €+4 831 €-1 457 €
16+3 374 €+5 034 €-1 660 €
17+3 374 €+5 242 €-1 868 €
18+3 374 €+5 456 €-2 082 €
19+3 374 €+5 675 €-2 301 €
20+3 374 €+5 899 €-2 525 €
21+3 374 €+6 130 €-2 756 €
22+3 374 €+6 366 €-2 992 €
23+3 374 €+6 609 €-3 235 €
24+3 374 €+6 858 €-3 484 €
25+3 374 €+7 114 €-3 740 €
Total+84 350 €+96 388 €+-12 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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