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Maison de plain-pied à vendre

VilleParly (89)
Surface130m²
Coût Total158 032€
Loyer Annuel13 070€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 676,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité ALTIVE 89, entre Auxerre et Toucy Venez faire l'acquisition de cette maison ancienne de plain pied sur la commune de Parly comprenant cuisine, salon séjour, 2 chambres, salle de bains, wc. Dans la dépendance possibilité de faire un 2 em logement puisque nous retrouvons un espace cuisine séjour et 2 chambres. Grenier aménageable, garage. Le beau jardin de 2280m² est arboré, dans un environnement calme avec un puits et quelques arbres fruitiers.

Ville : Parly
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89240
Coordonnées : 47.756711, 3.356357
Total : 158 032€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 151 000€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13070€/an
Fourchette totale : 874€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 10486€ - 16292€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 333 €
Prix d'achat :87 900 €
Décote à l'achat :-85 433€ (-49.3%)
Marge achat-revente :15 301€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 816,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 503,87€
Coût de l'assurance :13 432,72€
Taxe foncière : 1 307,05€/an
Soit par mois : 108,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 553 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 130 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parly (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 070 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 032 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 045 €
Revenus locatifs : +13 070 €
Charges déductibles : -70 045 €
Résultat foncier Année 1 : -56 975 €(Déficit de 56 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 945 €/an
Revenus locatifs : +13 070 €
Charges déductibles : -6 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35574.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 070 €70 050 €5 106 €-56 980 €21 400 €35 580 €35 580 €
213 332 €6 812 €4 968 €6 520 €--29 060 €
313 599 €6 670 €4 825 €6 929 €--22 131 €
413 870 €6 522 €4 678 €7 348 €--14 783 €
514 148 €6 370 €4 526 €7 778 €--7 005 €
614 431 €6 213 €4 369 €8 218 €---
714 719 €6 051 €4 206 €8 669 €---
815 014 €5 883 €4 038 €9 131 €---
915 314 €5 709 €3 865 €9 605 €---
1015 620 €5 530 €3 686 €10 090 €---
1115 933 €5 345 €3 501 €10 588 €---
1216 251 €5 154 €3 310 €11 097 €---
1316 576 €4 956 €3 112 €11 620 €---
1416 908 €4 752 €2 908 €12 156 €---
1517 246 €4 541 €2 697 €12 705 €---
1617 591 €4 323 €2 479 €13 268 €---
1717 943 €4 098 €2 254 €13 845 €---
1818 302 €3 866 €2 021 €14 436 €---
1918 668 €3 625 €1 781 €15 042 €---
2019 041 €3 377 €1 533 €15 664 €---
2119 422 €3 121 €1 276 €16 301 €---
2219 810 €2 856 €1 011 €16 955 €---
2320 207 €2 582 €737 €17 625 €---
2420 611 €2 299 €454 €18 312 €---
2521 023 €2 006 €162 €19 017 €---
TOTAL418 651 €182 713 €73 504 €235 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-6 420 €+9 165 €
2+2 745 €0 €+2 745 €
3+2 745 €0 €+2 745 €
4+2 745 €0 €+2 745 €
5+2 745 €0 €+2 745 €
6+2 745 €+364 €+2 381 €
7+2 745 €+2 601 €+144 €
8+2 745 €+2 739 €+6 €
9+2 745 €+2 881 €-136 €
10+2 745 €+3 027 €-282 €
11+2 745 €+3 176 €-431 €
12+2 745 €+3 329 €-584 €
13+2 745 €+3 486 €-741 €
14+2 745 €+3 647 €-902 €
15+2 745 €+3 811 €-1 066 €
16+2 745 €+3 980 €-1 235 €
17+2 745 €+4 153 €-1 408 €
18+2 745 €+4 331 €-1 586 €
19+2 745 €+4 513 €-1 768 €
20+2 745 €+4 699 €-1 954 €
21+2 745 €+4 890 €-2 145 €
22+2 745 €+5 086 €-2 341 €
23+2 745 €+5 288 €-2 543 €
24+2 745 €+5 494 €-2 749 €
25+2 745 €+5 705 €-2 960 €
Total+68 625 €+70 781 €+-2 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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