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Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface155m²
Coût Total133 500€
Loyer Annuel15 254€
Rentabilité11.43%
Cashflow/mois+430€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 741,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 5 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin

Située dans un quartier paisible de Cosne-Cours-sur-Loire, cette maison de 155 m² sur terrain de 1130 m2 composé de 2 appartements distincts de 77 m2.

Au niveau du jardin, entrée desservant : cuisine, 3 chambres, salle d'eau er WC séparé. débarras.

Au l'étage par escalier extérieur, entrée desservant : grande cuisine / salle à manger , 1 salon et 1 grande chambres chambres, salle de bains, WC.

Renovation en 2025 (salles d'eaux, cuisines et peinture)

la maison est à 600 m de la Gare, et à 900 m du centre ville avec ses commerces.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.406949, 2.934077
Total : 133 500€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 124 300€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15254€/an
Fourchette totale : 1008€ - 1604€/mois
Fourchette annuelle : 12091€ - 19245€/an
Rentabilité brute :11.43%
Fourchette de rentabilité :9.06% - 14.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 459 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-46 459€ (-28.8%)
Marge achat-revente :27 959€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,95€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 713,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 927,38€
Coût de l'assurance :14 685,00€
Taxe foncière : 1 525,41€/an
Soit par mois : 127,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 300€
    Isolation combles perdus: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 254 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 960 €
Revenus locatifs : +15 254 €
Charges déductibles : -15 960 €
Résultat foncier Année 1 : -706 €(Déficit de 706 €)
Imputable sur revenu global : 706 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 660 €/an
Revenus locatifs : +15 254 €
Charges déductibles : -6 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 594 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 254 €15 965 €4 552 €-711 €711 €--
215 559 €6 545 €4 432 €9 014 €---
315 870 €6 420 €4 308 €9 450 €---
416 188 €6 292 €4 179 €9 896 €---
516 511 €6 159 €4 046 €10 353 €---
616 842 €6 021 €3 908 €10 821 €---
717 179 €5 878 €3 765 €11 300 €---
817 522 €5 731 €3 618 €11 791 €---
917 873 €5 578 €3 465 €12 295 €---
1018 230 €5 420 €3 307 €12 810 €---
1118 595 €5 256 €3 143 €13 339 €---
1218 967 €5 087 €2 974 €13 880 €---
1319 346 €4 911 €2 798 €14 435 €---
1419 733 €4 730 €2 617 €15 003 €---
1520 127 €4 542 €2 429 €15 586 €---
1620 530 €4 347 €2 235 €16 183 €---
1720 941 €4 146 €2 033 €16 795 €---
1821 359 €3 938 €1 825 €17 422 €---
1921 787 €3 722 €1 609 €18 064 €---
2022 222 €3 499 €1 386 €18 723 €---
2122 667 €3 268 €1 155 €19 399 €---
2223 120 €3 029 €916 €20 091 €---
2323 582 €2 781 €668 €20 801 €---
2424 054 €2 525 €412 €21 529 €---
2524 535 €2 260 €147 €22 275 €---
TOTAL488 592 €128 048 €65 927 €360 545 €711 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 213 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203 €-213 €+3 416 €
2+3 203 €+2 704 €+499 €
3+3 203 €+2 835 €+368 €
4+3 203 €+2 969 €+234 €
5+3 203 €+3 106 €+97 €
6+3 203 €+3 246 €-43 €
7+3 203 €+3 390 €-187 €
8+3 203 €+3 537 €-334 €
9+3 203 €+3 688 €-485 €
10+3 203 €+3 843 €-640 €
11+3 203 €+4 002 €-799 €
12+3 203 €+4 164 €-961 €
13+3 203 €+4 330 €-1 127 €
14+3 203 €+4 501 €-1 298 €
15+3 203 €+4 676 €-1 473 €
16+3 203 €+4 855 €-1 652 €
17+3 203 €+5 038 €-1 835 €
18+3 203 €+5 227 €-2 024 €
19+3 203 €+5 419 €-2 216 €
20+3 203 €+5 617 €-2 414 €
21+3 203 €+5 820 €-2 617 €
22+3 203 €+6 027 €-2 824 €
23+3 203 €+6 240 €-3 037 €
24+3 203 €+6 459 €-3 256 €
25+3 203 €+6 683 €-3 480 €
Total+80 075 €+108 163 €+-28 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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