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Maison 8 pièces 136 m²

VilleDésertines (03)
Surface136m²
Coût Total133 606€
Loyer Annuel13 093€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 876 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 521,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 8 pièces principales

A Désertines, proche des écoles, maison d'habitation avec un jardin de 600 m2, garage et dépendances. Comprenant un logement indépendant au rez-de-chaussée et à l'étage une maison de composée d'un salon, trois chambres, une cuisine, une salle d'eau et un WC. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.04% Référence annonce : 170-0555Q Date de réalisation du diagnostic : 08/04/2025 Prix hors honoraires : 65 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 324 € et 4 498 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.363235, 2.621779
Total : 133 606€
Prix d'acquisition : 70 876€
Travaux : 57 060€
Valeur du bien : 127 936€
Frais de notaire : 5 670€
Coût estimé : 5 670€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13093€/an
Fourchette totale : 847€ - 1406€/mois
Fourchette annuelle : 10158€ - 16874€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,97 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 500 €
Prix d'achat :70 876 €
Décote à l'achat :-63 624€ (-47.3%)
Marge achat-revente :894€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 606€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 483,12€
Coût de l'assurance :11 690,52€
Taxe foncière : 1 309,26€/an
Soit par mois : 109,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :272,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 060 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 093 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 606 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 481 €
Revenus locatifs : +13 093 €
Charges déductibles : -63 481 €
Résultat foncier Année 1 : -50 388 €(Déficit de 50 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 421 €/an
Revenus locatifs : +13 093 €
Charges déductibles : -6 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28988.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 876 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 069 €(65% de 70 876 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 675 €/an
Calcul : 46 069 € × 3,636% = 1 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 093 €63 485 €4 649 €-50 393 €21 400 €28 993 €28 993 €
213 354 €6 304 €4 527 €7 050 €--21 942 €
313 621 €6 178 €4 401 €7 443 €--14 499 €
413 894 €6 048 €4 271 €7 846 €--6 653 €
514 172 €5 913 €4 136 €8 259 €---
614 455 €5 773 €3 996 €8 682 €---
714 744 €5 628 €3 851 €9 116 €---
815 039 €5 478 €3 701 €9 561 €---
915 340 €5 323 €3 546 €10 017 €---
1015 647 €5 162 €3 385 €10 485 €---
1115 960 €4 995 €3 219 €10 964 €---
1216 279 €4 823 €3 046 €11 456 €---
1316 605 €4 644 €2 867 €11 960 €---
1416 937 €4 459 €2 682 €12 478 €---
1517 275 €4 267 €2 490 €13 008 €---
1617 621 €4 068 €2 292 €13 552 €---
1717 973 €3 863 €2 086 €14 111 €---
1818 333 €3 650 €1 873 €14 683 €---
1918 699 €3 429 €1 652 €15 271 €---
2019 073 €3 200 €1 423 €15 873 €---
2119 455 €2 963 €1 186 €16 492 €---
2219 844 €2 718 €941 €17 126 €---
2320 241 €2 464 €687 €17 777 €---
2420 646 €2 201 €424 €18 445 €---
2521 059 €1 928 €151 €19 130 €---
TOTAL419 359 €168 965 €67 483 €250 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 749 €-6 420 €+9 169 €
2+2 749 €0 €+2 749 €
3+2 749 €0 €+2 749 €
4+2 749 €0 €+2 749 €
5+2 749 €+482 €+2 267 €
6+2 749 €+2 605 €+144 €
7+2 749 €+2 735 €+14 €
8+2 749 €+2 868 €-119 €
9+2 749 €+3 005 €-256 €
10+2 749 €+3 145 €-396 €
11+2 749 €+3 289 €-540 €
12+2 749 €+3 437 €-688 €
13+2 749 €+3 588 €-839 €
14+2 749 €+3 743 €-994 €
15+2 749 €+3 902 €-1 153 €
16+2 749 €+4 066 €-1 317 €
17+2 749 €+4 233 €-1 484 €
18+2 749 €+4 405 €-1 656 €
19+2 749 €+4 581 €-1 832 €
20+2 749 €+4 762 €-2 013 €
21+2 749 €+4 947 €-2 198 €
22+2 749 €+5 138 €-2 389 €
23+2 749 €+5 333 €-2 584 €
24+2 749 €+5 533 €-2 784 €
25+2 749 €+5 739 €-2 990 €
Total+68 725 €+75 118 €+-6 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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