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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface128m²
Coût Total189 172€
Loyer Annuel12 586€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 900 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 007,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Situé sur la commune de Laroche-Saint-Cydroine, cet ensemble immobilier se compose de deux logements indépendants actuellement loués, offrant une opportunité idéale pour un investissement locatif. Le premier logement de 77 m² comprend au rez-de-chaussée : salon -salle à manger, cuisine, salle d'eau, WC, placard. A l'étage deux chambres. Une terrasse et un garage. Loué 640 € Le deuxième logement de 52 m² comprend, un salon - salle à manger, cuisine et wc de plain pied ainsi qu'une chambre avec salle d'eau à l'étage. Terrasse et cave. Loué 500 € Taxe foncière 1086 €. Possibilité d'acheter individuellement. Nathan PREVOST (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 933049868 - SENS.

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.970067, 3.495247
Total : 189 172€
Prix d'acquisition : 128 900€
Travaux : 49 960€
Valeur du bien : 178 860€
Frais de notaire : 10 312€
Coût estimé : 10 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12586€/an
Fourchette totale : 838€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 10055€ - 15755€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 336,96 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 131 €
Prix d'achat :128 900 €
Décote à l'achat :-42 231€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-18 041€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 992,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 905,32€
Coût de l'assurance :16 552,55€
Taxe foncière : 1 086,00€/an
Soit par mois : 90,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 048,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, peinture optionnelle pour amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 960 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 960€
    Isolation combles: 128 m² × 70€/m² = 8960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant peinture, vérification plomberie/électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Laroche-Saint-Cydroine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 586 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 172 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 058 €
Revenus locatifs : +12 586 €
Charges déductibles : -58 058 €
Résultat foncier Année 1 : -45 472 €(Déficit de 45 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 098 €/an
Revenus locatifs : +12 586 €
Charges déductibles : -8 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24071.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 785 €(65% de 128 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 047 €/an
Calcul : 83 785 € × 3,636% = 3 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 586 €58 064 €6 356 €-45 478 €21 400 €24 078 €24 078 €
212 838 €7 935 €6 187 €4 902 €--19 176 €
313 095 €7 761 €6 013 €5 334 €--13 842 €
413 357 €7 580 €5 832 €5 776 €--8 065 €
513 624 €7 393 €5 645 €6 230 €--1 835 €
613 896 €7 200 €5 452 €6 696 €---
714 174 €7 000 €5 252 €7 174 €---
814 458 €6 793 €5 045 €7 664 €---
914 747 €6 579 €4 831 €8 168 €---
1015 042 €6 358 €4 610 €8 684 €---
1115 343 €6 129 €4 381 €9 214 €---
1215 649 €5 892 €4 144 €9 758 €---
1315 962 €5 646 €3 898 €10 316 €---
1416 282 €5 393 €3 645 €10 889 €---
1516 607 €5 130 €3 382 €11 477 €---
1616 939 €4 859 €3 111 €12 081 €---
1717 278 €4 578 €2 830 €12 700 €---
1817 624 €4 288 €2 539 €13 336 €---
1917 976 €3 987 €2 239 €13 989 €---
2018 336 €3 676 €1 928 €14 660 €---
2118 703 €3 354 €1 606 €15 348 €---
2219 077 €3 021 €1 273 €16 055 €---
2319 458 €2 677 €929 €16 781 €---
2419 847 €2 321 €573 €17 526 €---
2520 244 €1 952 €204 €18 292 €---
TOTAL403 141 €185 568 €91 905 €217 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 643 €-6 420 €+9 063 €
2+2 643 €0 €+2 643 €
3+2 643 €0 €+2 643 €
4+2 643 €0 €+2 643 €
5+2 643 €0 €+2 643 €
6+2 643 €+1 458 €+1 185 €
7+2 643 €+2 152 €+491 €
8+2 643 €+2 299 €+344 €
9+2 643 €+2 450 €+193 €
10+2 643 €+2 605 €+38 €
11+2 643 €+2 764 €-121 €
12+2 643 €+2 927 €-284 €
13+2 643 €+3 095 €-452 €
14+2 643 €+3 267 €-624 €
15+2 643 €+3 443 €-800 €
16+2 643 €+3 624 €-981 €
17+2 643 €+3 810 €-1 167 €
18+2 643 €+4 001 €-1 358 €
19+2 643 €+4 197 €-1 554 €
20+2 643 €+4 398 €-1 755 €
21+2 643 €+4 604 €-1 961 €
22+2 643 €+4 817 €-2 174 €
23+2 643 €+5 034 €-2 391 €
24+2 643 €+5 258 €-2 615 €
25+2 643 €+5 488 €-2 845 €
Total+66 075 €+65 272 €+803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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