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Immeuble 8 pièces 211 m²

VilleWillems (59)
Surface211m²
Coût Total314 620€
Loyer Annuel34 756€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+940€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 500 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 1 144,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 211 m²

Opportunité en plein coeur de Willems, large immeuble comportant des cellules commerciales en rez-de-chaussée louées (bail en cours). Aux étages supérieurs un vaste appartement de 110m² libre à la location et disposant de 3 chambres (nombreuses possibilités). Une cour ensoleillée de 25 m² et du stationnement aisé dans la rue. Exclusivité la Cense Chéreng, secteur top à voir vite, idéal investisseur ou achat de résidence principale avec rendement locatif ! (DPE D)

LA CENSE IMMOBILIER CHERENG [Coordonnées masquées]

Surface : 211 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/05/2025

Consommation énergie primaire : 215 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 209 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 040 € et 2 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Willems
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59780
Coordonnées : 50.631996, 3.240736
Total : 314 620€
Prix d'acquisition : 241 500€
Travaux : 53 800€
Valeur du bien : 295 300€
Frais de notaire : 19 320€
Coût estimé : 19 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 11.08€ - 17.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2896€/mois
Loyer annuel estimé : 34756€/an
Fourchette totale : 2338€ - 3589€/mois
Fourchette annuelle : 28052€ - 43062€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.92% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 510,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :740 652 €
Prix d'achat :241 500 €
Décote à l'achat :-499 152€ (-67.4%)
Marge achat-revente :426 032€ (57.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 575,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 666,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 898,56€
Coût de l'assurance :27 529,25€
Taxe foncière : 3 475,59€/an
Soit par mois : 289,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 896,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 956,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :939,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - murs à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 800 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (mobilier et électroménager inclus), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage inclus), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 55 m² × 60€/m² = 3300€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Willems (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 756 €/an
Calcul : 2 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 250 €
Revenus locatifs : +34 756 €
Charges déductibles : -69 250 €
Résultat foncier Année 1 : -34 495 €(Déficit de 34 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 450 €/an
Revenus locatifs : +34 756 €
Charges déductibles : -15 450 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 305 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13094.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 975 €(65% de 241 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 708 €/an
Calcul : 156 975 € × 3,636% = 5 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 756 €69 261 €10 884 €-34 505 €21 400 €13 105 €13 105 €
235 451 €15 176 €10 599 €20 275 €---
336 160 €14 880 €10 303 €21 280 €---
436 883 €14 574 €9 998 €22 309 €---
537 621 €14 258 €9 681 €23 363 €---
638 373 €13 930 €9 353 €24 443 €---
739 141 €13 590 €9 014 €25 550 €---
839 924 €13 239 €8 662 €26 685 €---
940 722 €12 875 €8 298 €27 848 €---
1041 536 €12 497 €7 921 €29 039 €---
1142 367 €12 107 €7 530 €30 260 €---
1243 215 €11 702 €7 126 €31 512 €---
1344 079 €11 284 €6 707 €32 795 €---
1444 960 €10 850 €6 273 €34 110 €---
1545 860 €10 401 €5 824 €35 459 €---
1646 777 €9 936 €5 359 €36 841 €---
1747 712 €9 454 €4 877 €38 258 €---
1848 667 €8 955 €4 379 €39 711 €---
1949 640 €8 439 €3 862 €41 201 €---
2050 633 €7 904 €3 327 €42 729 €---
2151 645 €7 350 €2 773 €44 295 €---
2252 678 €6 776 €2 200 €45 902 €---
2353 732 €6 182 €1 606 €47 549 €---
2454 807 €5 567 €991 €49 239 €---
2555 903 €4 930 €354 €50 972 €---
TOTAL1 113 241 €326 117 €157 899 €787 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 787 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 299 €-6 420 €+13 719 €
2+7 299 €+2 151 €+5 148 €
3+7 299 €+6 384 €+915 €
4+7 299 €+6 693 €+606 €
5+7 299 €+7 009 €+290 €
6+7 299 €+7 333 €-34 €
7+7 299 €+7 665 €-366 €
8+7 299 €+8 005 €-706 €
9+7 299 €+8 354 €-1 055 €
10+7 299 €+8 712 €-1 413 €
11+7 299 €+9 078 €-1 779 €
12+7 299 €+9 454 €-2 155 €
13+7 299 €+9 839 €-2 540 €
14+7 299 €+10 233 €-2 934 €
15+7 299 €+10 638 €-3 339 €
16+7 299 €+11 052 €-3 753 €
17+7 299 €+11 477 €-4 178 €
18+7 299 €+11 913 €-4 614 €
19+7 299 €+12 360 €-5 061 €
20+7 299 €+12 819 €-5 520 €
21+7 299 €+13 289 €-5 990 €
22+7 299 €+13 771 €-6 472 €
23+7 299 €+14 265 €-6 966 €
24+7 299 €+14 772 €-7 473 €
25+7 299 €+15 292 €-7 993 €
Total+182 475 €+236 137 €+-53 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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