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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface118m²
Coût Total176 732€
Loyer Annuel10 201€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 846,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Belle vue, Pas de cave

Maison de 118 m2 à rénover sur les hauteurs de Decazeville avec jardin et garage. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, une cuisine et pièce de vie donnant sur le balcon, un WC. Au sous-sol : 3 chambres, une salle de bain et un cellier. Belle vue dégagée, fort potentiel, tout à l'égout, à visiter ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.567057, 2.253801
Total : 176 732€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 68 840€
Valeur du bien : 168 740€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10201€/an
Fourchette totale : 659€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 7907€ - 13160€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :869,23 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 569 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-2 669€ (-2.6%)
Marge achat-revente :-74 163€ (-72.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 696,61€
Coût de l'assurance :15 464,05€
Taxe foncière : 1 020,11€/an
Soit par mois : 85,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 461 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 840 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 440€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 80€/m² = 9440€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 201 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 732 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 587 €
Revenus locatifs : +10 201 €
Charges déductibles : -76 587 €
Résultat foncier Année 1 : -66 386 €(Déficit de 66 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 986 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 747 €/an
Revenus locatifs : +10 201 €
Charges déductibles : -7 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44985.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 201 €76 593 €6 114 €-66 391 €21 400 €44 991 €44 991 €
210 405 €7 592 €5 954 €2 813 €--42 179 €
310 613 €7 426 €5 788 €3 187 €--38 992 €
410 825 €7 255 €5 616 €3 571 €--35 421 €
511 042 €7 077 €5 438 €3 965 €--31 456 €
611 263 €6 893 €5 254 €4 370 €--27 086 €
711 488 €6 702 €5 063 €4 786 €--22 300 €
811 718 €6 504 €4 866 €5 213 €--17 086 €
911 952 €6 300 €4 661 €5 652 €--11 434 €
1012 191 €6 088 €4 449 €6 103 €--5 331 €
1112 435 €5 869 €4 230 €6 566 €---
1212 684 €5 641 €4 003 €7 042 €---
1312 937 €5 406 €3 767 €7 531 €---
1413 196 €5 163 €3 524 €8 034 €---
1513 460 €4 910 €3 272 €8 550 €---
1613 729 €4 649 €3 010 €9 080 €---
1714 004 €4 378 €2 740 €9 625 €---
1814 284 €4 098 €2 460 €10 186 €---
1914 570 €3 808 €2 169 €10 762 €---
2014 861 €3 508 €1 869 €11 353 €---
2115 158 €3 196 €1 558 €11 962 €---
2215 461 €2 874 €1 236 €12 587 €---
2315 771 €2 541 €902 €13 230 €---
2416 086 €2 195 €556 €13 891 €---
2516 408 €1 837 €199 €14 571 €---
TOTAL326 743 €198 503 €88 697 €128 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 142 €-6 420 €+8 562 €
2+2 142 €0 €+2 142 €
3+2 142 €0 €+2 142 €
4+2 142 €0 €+2 142 €
5+2 142 €0 €+2 142 €
6+2 142 €0 €+2 142 €
7+2 142 €0 €+2 142 €
8+2 142 €0 €+2 142 €
9+2 142 €0 €+2 142 €
10+2 142 €0 €+2 142 €
11+2 142 €+371 €+1 771 €
12+2 142 €+2 113 €+29 €
13+2 142 €+2 259 €-117 €
14+2 142 €+2 410 €-268 €
15+2 142 €+2 565 €-423 €
16+2 142 €+2 724 €-582 €
17+2 142 €+2 888 €-746 €
18+2 142 €+3 056 €-914 €
19+2 142 €+3 228 €-1 086 €
20+2 142 €+3 406 €-1 264 €
21+2 142 €+3 589 €-1 447 €
22+2 142 €+3 776 €-1 634 €
23+2 142 €+3 969 €-1 827 €
24+2 142 €+4 167 €-2 025 €
25+2 142 €+4 371 €-2 229 €
Total+53 550 €+38 472 €+15 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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