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Achat : Appartement Nevers (58000)

VilleNevers (58)
Surface230m²
Coût Total210 860€
Loyer Annuel23 415€
Rentabilité11.10%
Cashflow/mois+650€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 184 500 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 802,17 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 9 pièces, 6 chambres, 1 balcon, Cave

A Vendre - Exclusivité L Adresse Nevers - 2 heures de Paris, en plein coeur de la ville, proche gare Sncf, Pour Investisseur Immeuble avec 3 appartements F3 loués de 71 m² environ. Menuiseries double vitrage pvc, tout à l' égout , fibre internet Caves , balcon, cour intérieure. chauffage collectif gaz. Aucune charge de copropriété uniquement assurance immeuble

PRIX : 184 500 € - Honoraires D Agence Inclus, à charge vendeur

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987200, 3.152240
Total : 210 860€
Prix d'acquisition : 184 500€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 196 100€
Frais de notaire : 14 760€
Coût estimé : 14 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1951€/mois
Loyer annuel estimé : 23415€/an
Fourchette totale : 1523€ - 2499€/mois
Fourchette annuelle : 18280€ - 29994€/an
Rentabilité brute :11.10%
Fourchette de rentabilité :8.67% - 14.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,15 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 693 €
Prix d'achat :184 500 €
Décote à l'achat :-78 193€ (-29.8%)
Marge achat-revente :51 833€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :79,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 106,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 406,50€
Coût de l'assurance :23 721,75€
Taxe foncière : 2 341,54€/an
Soit par mois : 195,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 951,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :649,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments de cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification du parquet
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification du parquet dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds 6 chambres: 6 chambres × 600€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement salle à manger: 1 salle à manger × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 415 €/an
Calcul : 1 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 860 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 654 €
Revenus locatifs : +23 415 €
Charges déductibles : -21 654 €
Résultat foncier Année 1 : 1 761 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 054 €/an
Revenus locatifs : +23 415 €
Charges déductibles : -10 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 361 €/an
Prix d'achat du bien : 184 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 925 €(65% de 184 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 361 €/an
Calcul : 119 925 € × 3,636% = 4 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 415 €21 661 €6 771 €1 754 €---
223 884 €9 878 €6 587 €14 006 €---
324 361 €9 688 €6 398 €14 673 €---
424 849 €9 492 €6 202 €15 356 €---
525 346 €9 290 €6 000 €16 055 €---
625 852 €9 081 €5 791 €16 771 €---
726 369 €8 866 €5 575 €17 504 €---
826 897 €8 643 €5 352 €18 254 €---
927 435 €8 413 €5 122 €19 022 €---
1027 984 €8 175 €4 884 €19 809 €---
1128 543 €7 929 €4 639 €20 614 €---
1229 114 €7 675 €4 385 €21 439 €---
1329 696 €7 413 €4 123 €22 283 €---
1430 290 €7 143 €3 852 €23 148 €---
1530 896 €6 863 €3 572 €24 033 €---
1631 514 €6 574 €3 284 €24 940 €---
1732 144 €6 275 €2 985 €25 869 €---
1832 787 €5 967 €2 677 €26 820 €---
1933 443 €5 649 €2 358 €27 794 €---
2034 112 €5 320 €2 029 €28 792 €---
2134 794 €4 980 €1 690 €29 814 €---
2235 490 €4 629 €1 338 €30 861 €---
2336 200 €4 266 €976 €31 933 €---
2436 924 €3 892 €601 €33 032 €---
2537 662 €3 505 €214 €34 157 €---
TOTAL750 001 €191 267 €97 406 €558 734 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 917 €+526 €+4 391 €
2+4 917 €+4 202 €+715 €
3+4 917 €+4 402 €+515 €
4+4 917 €+4 607 €+310 €
5+4 917 €+4 817 €+100 €
6+4 917 €+5 031 €-114 €
7+4 917 €+5 251 €-334 €
8+4 917 €+5 476 €-559 €
9+4 917 €+5 707 €-790 €
10+4 917 €+5 943 €-1 026 €
11+4 917 €+6 184 €-1 267 €
12+4 917 €+6 432 €-1 515 €
13+4 917 €+6 685 €-1 768 €
14+4 917 €+6 944 €-2 027 €
15+4 917 €+7 210 €-2 293 €
16+4 917 €+7 482 €-2 565 €
17+4 917 €+7 761 €-2 844 €
18+4 917 €+8 046 €-3 129 €
19+4 917 €+8 338 €-3 421 €
20+4 917 €+8 638 €-3 721 €
21+4 917 €+8 944 €-4 027 €
22+4 917 €+9 258 €-4 341 €
23+4 917 €+9 580 €-4 663 €
24+4 917 €+9 910 €-4 993 €
25+4 917 €+10 247 €-5 330 €
Total+122 925 €+167 620 €+-44 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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