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Maison à vendre

VilleSaint-Just-la-Pendue (42)
Surface60m²
Coût Total87 620€
Loyer Annuel7 007€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose en EXCLUSIVITE sur la commune de Saint Just La Pendue, cette charmante petite maison de ville à rafraichir. Elle se compose en RDC d'une pièce de vie, d'une salle d'eau, d'un WC et de deux chambres à l'étage. Possibilité d'aménager les combles. Contacter votre agent Aurélien COMBE Aurélien COMBE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Saint-Just-la-Pendue
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42540
Coordonnées : 45.885804, 4.239430
Total : 87 620€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 84 500€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 12.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7007€/an
Fourchette totale : 439€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5270€ - 9316€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 506,02 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 361 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-51 361€ (-56.8%)
Marge achat-revente :2 741€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 453,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 868,78€
Coût de l'assurance :6 571,50€
Taxe foncière : 700,69€/an
Soit par mois : 58,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie générale, remplacement des tuyauteries obsolètes.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Plomberie vétuste - nécessité de mise à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(758 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:2 500€
    Réfection plomberie: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Just-la-Pendue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 007 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 361 €
Revenus locatifs : +7 007 €
Charges déductibles : -49 361 €
Résultat foncier Année 1 : -42 354 €(Déficit de 42 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 861 €/an
Revenus locatifs : +7 007 €
Charges déductibles : -3 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20954.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 007 €49 364 €2 900 €-42 357 €21 400 €20 957 €20 957 €
27 147 €3 787 €2 823 €3 361 €--17 597 €
37 290 €3 706 €2 743 €3 584 €--14 013 €
47 436 €3 623 €2 660 €3 812 €--10 200 €
57 585 €3 538 €2 574 €4 047 €--6 154 €
67 736 €3 449 €2 486 €4 287 €--1 867 €
77 891 €3 357 €2 394 €4 534 €---
88 049 €3 263 €2 299 €4 786 €---
98 210 €3 165 €2 201 €5 045 €---
108 374 €3 063 €2 100 €5 311 €---
118 541 €2 959 €1 995 €5 583 €---
128 712 €2 850 €1 887 €5 862 €---
138 886 €2 738 €1 775 €6 148 €---
149 064 €2 622 €1 659 €6 442 €---
159 246 €2 503 €1 539 €6 743 €---
169 430 €2 379 €1 415 €7 052 €---
179 619 €2 251 €1 287 €7 368 €---
189 811 €2 118 €1 155 €7 693 €---
1910 008 €1 981 €1 018 €8 026 €---
2010 208 €1 840 €876 €8 368 €---
2110 412 €1 693 €730 €8 719 €---
2210 620 €1 542 €579 €9 078 €---
2310 833 €1 386 €422 €9 447 €---
2411 049 €1 224 €260 €9 826 €---
2511 270 €1 056 €93 €10 214 €---
TOTAL224 434 €111 458 €41 869 €112 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €0 €+1 471 €
5+1 471 €0 €+1 471 €
6+1 471 €0 €+1 471 €
7+1 471 €+800 €+671 €
8+1 471 €+1 436 €+35 €
9+1 471 €+1 514 €-43 €
10+1 471 €+1 593 €-122 €
11+1 471 €+1 675 €-204 €
12+1 471 €+1 759 €-288 €
13+1 471 €+1 844 €-373 €
14+1 471 €+1 933 €-462 €
15+1 471 €+2 023 €-552 €
16+1 471 €+2 115 €-644 €
17+1 471 €+2 210 €-739 €
18+1 471 €+2 308 €-837 €
19+1 471 €+2 408 €-937 €
20+1 471 €+2 510 €-1 039 €
21+1 471 €+2 616 €-1 145 €
22+1 471 €+2 723 €-1 252 €
23+1 471 €+2 834 €-1 363 €
24+1 471 €+2 948 €-1 477 €
25+1 471 €+3 064 €-1 593 €
Total+36 775 €+33 893 €+2 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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