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Maison à vendre

VilleAppoigny (89)
Surface97m²
Coût Total189 772€
Loyer Annuel10 153€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 823,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 15,59 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Idéal investisseur ou primo-accédant Découvrez cette maison de ville située en plein centre d'Appoigny, à deux pas des commerces, écoles et services : un emplacement parfait pour un investissement sécurisé ou un premier achat réussi ! Au rez-de-chaussée :

Cuisine ouverte dès l'entrée

Placard de rangement

Salle à manger

Salon pouvant être utilisé en 3e chambre

À l'étage :

WC indépendants

Salle de bains

Deux chambres confortables

Les points forts :

Emplacement central très recherché

Bien fonctionnel et modulable

Idéal pour un projet locatif ou pour s'installer à moindre budget

Une opportunité rare sur le secteur ! Envie d'en savoir plus ou de programmer une visite ?

N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires, Stéphanie Geffroy, tél :ou par mail Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce d'AUXERRE sous le numéro 2020AC00040.

Retrouvez tous nos biens sur notre site internet.

Ville : Appoigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89380
Coordonnées : 47.872874, 3.527464
Total : 189 772€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 103 480€
Valeur du bien : 183 380€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.72€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10153€/an
Fourchette totale : 670€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 12819€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,95 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 338 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-67 438€ (-45.8%)
Marge achat-revente :-42 434€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 241,01€
Coût de l'assurance :16 605,05€
Taxe foncière : 1 015,25€/an
Soit par mois : 84,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (97 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 480 €(1 067 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:3 880€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 40€/m² = 3880€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:20 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 500€ = 10500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 300€
    Peinture murs: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Plomberie générale:11 000€
    Mise aux normes plomberie: 5000€, Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Appoigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 772 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 718 €
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -111 718 €
Résultat foncier Année 1 : -101 566 €(Déficit de 101 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 238 €/an
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -8 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80165.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 153 €111 724 €6 565 €-101 572 €21 400 €80 172 €80 172 €
210 356 €8 072 €6 393 €2 283 €--77 889 €
310 563 €7 894 €6 215 €2 668 €--75 220 €
410 774 €7 710 €6 030 €3 064 €--72 156 €
510 989 €7 519 €5 839 €3 471 €--68 686 €
611 209 €7 321 €5 642 €3 888 €--64 797 €
711 433 €7 116 €5 437 €4 317 €--60 480 €
811 662 €6 904 €5 225 €4 758 €--55 722 €
911 895 €6 684 €5 005 €5 211 €--50 511 €
1012 133 €6 457 €4 778 €5 676 €--44 835 €
1112 376 €6 221 €4 542 €6 154 €--38 681 €
1212 623 €5 978 €4 298 €6 646 €---
1312 876 €5 725 €4 045 €7 151 €---
1413 133 €5 463 €3 784 €7 670 €---
1513 396 €5 192 €3 513 €8 204 €---
1613 664 €4 912 €3 232 €8 752 €---
1713 937 €4 621 €2 942 €9 316 €---
1814 216 €4 321 €2 641 €9 896 €---
1914 500 €4 009 €2 330 €10 491 €---
2014 790 €3 686 €2 007 €11 104 €---
2115 086 €3 352 €1 673 €11 734 €---
2215 388 €3 006 €1 327 €12 382 €---
2315 696 €2 648 €968 €13 048 €---
2416 010 €2 277 €597 €13 733 €---
2516 330 €1 893 €213 €14 437 €---
TOTAL325 189 €240 707 €95 241 €84 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €0 €+2 132 €
5+2 132 €0 €+2 132 €
6+2 132 €0 €+2 132 €
7+2 132 €0 €+2 132 €
8+2 132 €0 €+2 132 €
9+2 132 €0 €+2 132 €
10+2 132 €0 €+2 132 €
11+2 132 €0 €+2 132 €
12+2 132 €+1 994 €+138 €
13+2 132 €+2 145 €-13 €
14+2 132 €+2 301 €-169 €
15+2 132 €+2 461 €-329 €
16+2 132 €+2 626 €-494 €
17+2 132 €+2 795 €-663 €
18+2 132 €+2 969 €-837 €
19+2 132 €+3 147 €-1 015 €
20+2 132 €+3 331 €-1 199 €
21+2 132 €+3 520 €-1 388 €
22+2 132 €+3 714 €-1 582 €
23+2 132 €+3 914 €-1 782 €
24+2 132 €+4 120 €-1 988 €
25+2 132 €+4 331 €-2 199 €
Total+53 300 €+36 949 €+16 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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