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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface166m²
Coût Total292 482€
Loyer Annuel20 239€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 076 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 199,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Salon (total 47 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking

Immobilier.notaires® et l'office notarial ROBERGE-LIMA, notaire associée, SELARL vous proposent : Maison de ville / village à vendre - TROYES (10000)

Maison d'habitation comprenant :

  • au rez-de-chaussée : petite véranda, entrée, cuisine, salon-séjour de 47 m², bureau, salle d'eau, WC, deux chambres en enfilade.
  • à l'étage : deux chambres en enfilade, salle d'eau avec WC. Grenier Cave avec chaufferie (gaz) Garage. Appentis.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ROBERGE-LIMA, notaire associée, SELARL - Notaires à Troyes - N° SIRET : 48349808500016

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Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 292 482€
Prix d'acquisition : 199 076€
Travaux : 77 480€
Valeur du bien : 276 556€
Frais de notaire : 15 926€
Coût estimé : 15 926€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1687€/mois
Loyer annuel estimé : 20239€/an
Fourchette totale : 1334€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 16006€ - 25590€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 171,72 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 506 €
Prix d'achat :199 076 €
Décote à l'achat :-161 430€ (-44.8%)
Marge achat-revente :68 024€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 482€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 513,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 039,28€
Coût de l'assurance :25 592,18€
Taxe foncière : 2 023,88€/an
Soit par mois : 168,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 682,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 47 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 480 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 640€
    Isolation combles: 166 m² × 40€/m² = 6640€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 840€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 760€
    Peinture murs/plafonds salon: 47 m² × 80€/m² = 3760€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 239 €/an
Calcul : 1 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 482 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 968 €
Revenus locatifs : +20 239 €
Charges déductibles : -89 968 €
Résultat foncier Année 1 : -69 729 €(Déficit de 69 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 488 €/an
Revenus locatifs : +20 239 €
Charges déductibles : -12 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48329.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 076 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 399 €(65% de 199 076 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 705 €/an
Calcul : 129 399 € × 3,636% = 4 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 239 €89 977 €9 450 €-69 738 €21 400 €48 338 €48 338 €
220 644 €12 242 €9 194 €8 402 €--39 937 €
321 056 €11 978 €8 930 €9 078 €--30 858 €
421 478 €11 706 €8 658 €9 772 €--21 086 €
521 907 €11 424 €8 376 €10 483 €--10 603 €
622 345 €11 133 €8 085 €11 212 €---
722 792 €10 832 €7 785 €11 960 €---
823 248 €10 522 €7 474 €12 726 €---
923 713 €10 201 €7 153 €13 512 €---
1024 187 €9 869 €6 822 €14 318 €---
1124 671 €9 527 €6 479 €15 144 €---
1225 164 €9 173 €6 125 €15 991 €---
1325 668 €8 807 €5 760 €16 860 €---
1426 181 €8 430 €5 382 €17 751 €---
1526 705 €8 039 €4 992 €18 665 €---
1627 239 €7 636 €4 588 €19 603 €---
1727 784 €7 219 €4 172 €20 564 €---
1828 339 €6 789 €3 741 €21 550 €---
1928 906 €6 344 €3 296 €22 562 €---
2029 484 €5 884 €2 837 €23 600 €---
2130 074 €5 410 €2 362 €24 664 €---
2230 675 €4 919 €1 871 €25 756 €---
2331 289 €4 412 €1 365 €26 877 €---
2431 915 €3 888 €841 €28 026 €---
2532 553 €3 347 €300 €29 205 €---
TOTAL648 254 €289 708 €136 039 €358 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 250 €-6 420 €+10 670 €
2+4 250 €0 €+4 250 €
3+4 250 €0 €+4 250 €
4+4 250 €0 €+4 250 €
5+4 250 €0 €+4 250 €
6+4 250 €+183 €+4 067 €
7+4 250 €+3 588 €+662 €
8+4 250 €+3 818 €+432 €
9+4 250 €+4 054 €+196 €
10+4 250 €+4 295 €-45 €
11+4 250 €+4 543 €-293 €
12+4 250 €+4 797 €-547 €
13+4 250 €+5 058 €-808 €
14+4 250 €+5 325 €-1 075 €
15+4 250 €+5 600 €-1 350 €
16+4 250 €+5 881 €-1 631 €
17+4 250 €+6 169 €-1 919 €
18+4 250 €+6 465 €-2 215 €
19+4 250 €+6 769 €-2 519 €
20+4 250 €+7 080 €-2 830 €
21+4 250 €+7 399 €-3 149 €
22+4 250 €+7 727 €-3 477 €
23+4 250 €+8 063 €-3 813 €
24+4 250 €+8 408 €-4 158 €
25+4 250 €+8 762 €-4 512 €
Total+106 250 €+107 564 €+-1 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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