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Maison 8 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleGarchizy (58)
Surface240m²
Coût Total243 800€
Loyer Annuel22 200€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 8 pièces de 240 m² située à Garchizy

Laissez-vous séduire par cette magnifique longère en pierre, un véritable havre de paix de 240 m², nichée au cœur d'un vaste terrain clos et arboré de 6000 m². Cette demeure de caractère, construite en 1881, allie charme d'antan et confort moderne. Dès l'entrée, vous serez accueilli par une cuisine conviviale qui s'ouvre sur l'extérieur, idéale pour profiter des beaux jours. La pièce de vie, spacieuse et lumineuse, s'étend sur 40 m² et est agrémentée d'une cheminée insert, parfaite pour des soirées chaleureuses.

Le rez-de-chaussée propose également une pièce de 25 m² avec mezzanine, une chambre confortable, ainsi qu'un WC, avec la possibilité d'aménager une salle de bain supplémentaire selon vos besoins.

À l'étage, quatre chambres généreuses et deux salles de bain vous attendent, offrant un espace de vie optimal pour toute la famille. Les fenêtres en PVC garantissent une excellente isolation, tandis que le chauffage au fuel assure un confort thermique tout au long de l'année. Un puits et une dépendance pour le stockage du bois viennent parfaire les prestations de cette propriété bien entretenue.

Bien que la description ne mentionne pas de points d'intérêt spécifiques à proximité, l'environnement paisible et tranquille de cette maison en fait un lieu de vie idéal pour ceux qui recherchent la sérénité.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 240 m²
  • Nombre de pièces : 8
  • Nombre de salles de bain : 2
  • Année de construction : 1881
  • Surface du jardin : 6000 m²
  • DPE : C
  • Mode de chauffage : Fuel
  • Mode de distribution de l'eau : production eau chaude

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 7f47ca31-aca6-4667-8a29-f7cdbb Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Garchizy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58600
Coordonnées : 47.022037, 3.101145
Total : 243 800€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 228 600€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1850€/mois
Loyer annuel estimé : 22200€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2380€/mois
Fourchette annuelle : 17256€ - 28560€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 258,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 009,57€
Coût de l'assurance :20 723,00€
Taxe foncière : 2 219,95€/an
Soit par mois : 185,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 849,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec baignoire et lavabo, rénovation des installations et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (6 m² + 5 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique et réduction des coûts de chauffage
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation salle de bain 1: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Rénovation salle de bain 2: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Peinture: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garchizy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 200 €/an
Calcul : 1 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 494 €
Revenus locatifs : +22 200 €
Charges déductibles : -49 494 €
Résultat foncier Année 1 : -27 294 €(Déficit de 27 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 894 €/an
Revenus locatifs : +22 200 €
Charges déductibles : -10 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5894.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 200 €49 501 €7 853 €-27 302 €21 400 €5 902 €5 902 €
222 644 €10 689 €7 640 €11 955 €---
323 096 €10 469 €7 421 €12 627 €---
423 558 €10 243 €7 194 €13 316 €---
524 029 €10 009 €6 960 €14 021 €---
624 510 €9 767 €6 718 €14 744 €---
725 000 €9 517 €6 468 €15 484 €---
825 500 €9 258 €6 209 €16 242 €---
926 010 €8 991 €5 943 €17 019 €---
1026 531 €8 716 €5 667 €17 815 €---
1127 061 €8 431 €5 382 €18 630 €---
1227 602 €8 137 €5 088 €19 466 €---
1328 154 €7 833 €4 784 €20 321 €---
1428 717 €7 519 €4 470 €21 199 €---
1529 292 €7 195 €4 146 €22 097 €---
1629 878 €6 859 €3 811 €23 018 €---
1730 475 €6 513 €3 464 €23 962 €---
1831 085 €6 156 €3 107 €24 929 €---
1931 706 €5 786 €2 737 €25 920 €---
2032 341 €5 404 €2 355 €26 936 €---
2132 987 €5 010 €1 961 €27 977 €---
2233 647 €4 603 €1 554 €29 044 €---
2334 320 €4 182 €1 133 €30 138 €---
2435 006 €3 747 €698 €31 260 €---
2535 707 €3 298 €249 €32 409 €---
TOTAL711 058 €227 831 €113 010 €483 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 483 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 662 €-6 420 €+11 082 €
2+4 662 €+1 816 €+2 846 €
3+4 662 €+3 788 €+874 €
4+4 662 €+3 995 €+667 €
5+4 662 €+4 206 €+456 €
6+4 662 €+4 423 €+239 €
7+4 662 €+4 645 €+17 €
8+4 662 €+4 873 €-211 €
9+4 662 €+5 106 €-444 €
10+4 662 €+5 344 €-682 €
11+4 662 €+5 589 €-927 €
12+4 662 €+5 840 €-1 178 €
13+4 662 €+6 096 €-1 434 €
14+4 662 €+6 360 €-1 698 €
15+4 662 €+6 629 €-1 967 €
16+4 662 €+6 905 €-2 243 €
17+4 662 €+7 189 €-2 527 €
18+4 662 €+7 479 €-2 817 €
19+4 662 €+7 776 €-3 114 €
20+4 662 €+8 081 €-3 419 €
21+4 662 €+8 393 €-3 731 €
22+4 662 €+8 713 €-4 051 €
23+4 662 €+9 041 €-4 379 €
24+4 662 €+9 378 €-4 716 €
25+4 662 €+9 723 €-5 061 €
Total+116 550 €+144 968 €+-28 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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