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Appartement Riom 2 pièce(s) 60.40 m2

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface65m²
Coût Total57 300€
Loyer Annuel7 226€
Rentabilité12.61%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 47 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 730,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces

Centre de Riom- A deux pas du marché couvert et des écoles, appartement de 65 m² dans petite copropriété calme (2 logements). Au Rez-de-chaussée avec entrée indépendante : espace 17,5 m² + salle d'eau/WC (idéal bureau ou activité). 1Er étage : pièce de vie 27 m², cuisine, chambre. Grenier avec 3 box (possibilités de rangement ou stockage). Ce bien, à rénover entièrement, représente une opportunité rare pour qui souhaite créer un intérieur à son image, tout en profitant du charme de l'hypercentre de Riom et du calme d'une petite copropriété. Gros potentiel après travaux, parfait premier achat ou investissement. Copropriété de 11 lots - dont 2 lots habitation. Charges annuelles : 500 euros.

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.892350, 3.113370
Total : 57 300€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 53 500€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7226€/an
Fourchette totale : 472€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5664€ - 9218€/an
Rentabilité brute :12.61%
Fourchette de rentabilité :9.89% - 16.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 743,53 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 329 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-65 829€ (-58.1%)
Marge achat-revente :56 029€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :286,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 303,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 757,19€
Coût de l'assurance :5 013,75€
Taxe foncière : 722,60€/an
Soit par mois : 60,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 602,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris finitions des murs et revêtement de sol
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 201 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 404 €
Revenus locatifs : +7 226 €
Charges déductibles : -9 404 €
Résultat foncier Année 1 : -2 178 €(Déficit de 2 178 €)
Imputable sur revenu global : 2 178 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 404 €/an
Revenus locatifs : +7 226 €
Charges déductibles : -3 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 226 €9 405 €1 982 €-2 179 €2 179 €--
27 371 €3 353 €1 930 €4 017 €---
37 518 €3 300 €1 877 €4 218 €---
47 668 €3 244 €1 821 €4 424 €---
57 822 €3 186 €1 763 €4 635 €---
67 978 €3 127 €1 703 €4 851 €---
78 138 €3 065 €1 642 €5 073 €---
88 300 €3 001 €1 578 €5 300 €---
98 466 €2 934 €1 511 €5 532 €---
108 636 €2 866 €1 443 €5 770 €---
118 808 €2 795 €1 371 €6 014 €---
128 985 €2 721 €1 298 €6 264 €---
139 164 €2 645 €1 221 €6 520 €---
149 348 €2 566 €1 143 €6 782 €---
159 535 €2 484 €1 061 €7 051 €---
169 725 €2 399 €976 €7 326 €---
179 920 €2 311 €888 €7 608 €---
1810 118 €2 221 €797 €7 898 €---
1910 320 €2 127 €703 €8 194 €---
2010 527 €2 029 €606 €8 498 €---
2110 737 €1 928 €505 €8 809 €---
2210 952 €1 824 €401 €9 128 €---
2311 171 €1 716 €292 €9 456 €---
2411 395 €1 604 €180 €9 791 €---
2511 623 €1 488 €64 €10 135 €---
TOTAL231 451 €70 336 €28 757 €161 115 €2 179 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 654 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517 €-654 €+2 171 €
2+1 517 €+1 205 €+312 €
3+1 517 €+1 265 €+252 €
4+1 517 €+1 327 €+190 €
5+1 517 €+1 391 €+126 €
6+1 517 €+1 455 €+62 €
7+1 517 €+1 522 €-5 €
8+1 517 €+1 590 €-73 €
9+1 517 €+1 660 €-143 €
10+1 517 €+1 731 €-214 €
11+1 517 €+1 804 €-287 €
12+1 517 €+1 879 €-362 €
13+1 517 €+1 956 €-439 €
14+1 517 €+2 035 €-518 €
15+1 517 €+2 115 €-598 €
16+1 517 €+2 198 €-681 €
17+1 517 €+2 282 €-765 €
18+1 517 €+2 369 €-852 €
19+1 517 €+2 458 €-941 €
20+1 517 €+2 549 €-1 032 €
21+1 517 €+2 643 €-1 126 €
22+1 517 €+2 739 €-1 222 €
23+1 517 €+2 837 €-1 320 €
24+1 517 €+2 937 €-1 420 €
25+1 517 €+3 041 €-1 524 €
Total+37 925 €+48 334 €+-10 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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