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Maison 5 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre (974)
Surface150m²
Coût Total250 300€
Loyer Annuel25 013€
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+549€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAISSE DE PRIX / Maison en 2 parties partiellement rénovée avec potentiel locatif

BAISSE DE PRIX : Dans le calme et la campagne de Montvert les hauts avec quelques petites vues mer et montagnes. Cette maison avec jardinet a été partiellement rénovée et conviendrait à des primo-accédants se donnant le temps d'améliorer leur 1er achat ou à des investisseurs optimisant les 2 potentiels locatifs. Vendu libre de toute occupation. Abri pour une voiture et une place devant. A visiter avec Frederic BRAUD, conseiller et référent LGM IMMOBILIER Réunion. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Frédéric BRAUD, EI enregistrée au tribunal de commerce de SAINT-PIERRE, La Réunion, sous le numéro RSAC 533966578. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 12316 Référence annonce : PI7X-AK7-J0X Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 171 500 €

Ville : Saint-Pierre
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97410
Coordonnées : -21.315000, 55.539120
Total : 250 300€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 235 900€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 20.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25013€/an
Fourchette totale : 1442€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 17300€ - 36166€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 14.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 326,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 424,16€
Coût de l'assurance :21 275,50€
Taxe foncière : 2 501,34€/an
Soit par mois : 208,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 535,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :549,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 500€
    Isolation combles perdus: 150 m² × 50€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 953 €
Revenus locatifs : +25 013 €
Charges déductibles : -67 953 €
Résultat foncier Année 1 : -42 939 €(Déficit de 42 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 053 €/an
Revenus locatifs : +25 013 €
Charges déductibles : -12 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21539.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 013 €67 961 €8 709 €-42 948 €21 400 €21 548 €21 548 €
225 514 €11 833 €8 481 €13 680 €--7 867 €
326 024 €11 598 €8 245 €14 426 €---
426 544 €11 354 €8 001 €15 191 €---
527 075 €11 101 €7 748 €15 974 €---
627 617 €10 839 €7 487 €16 778 €---
728 169 €10 568 €7 215 €17 601 €---
828 733 €10 287 €6 934 €18 446 €---
929 307 €9 996 €6 643 €19 311 €---
1029 893 €9 694 €6 342 €20 199 €---
1130 491 €9 382 €6 030 €21 109 €---
1231 101 €9 059 €5 706 €22 042 €---
1331 723 €8 724 €5 371 €22 999 €---
1432 357 €8 377 €5 025 €23 981 €---
1533 005 €8 018 €4 665 €24 987 €---
1633 665 €7 645 €4 293 €26 019 €---
1734 338 €7 260 €3 908 €27 078 €---
1835 025 €6 861 €3 508 €28 164 €---
1935 725 €6 447 €3 095 €29 278 €---
2036 440 €6 019 €2 666 €30 421 €---
2137 169 €5 575 €2 223 €31 594 €---
2237 912 €5 115 €1 763 €32 796 €---
2338 670 €4 639 €1 287 €34 031 €---
2439 444 €4 146 €794 €35 297 €---
2540 232 €3 636 €283 €36 597 €---
TOTAL801 186 €266 133 €126 424 €535 053 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 535 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 253 €-6 420 €+11 673 €
2+5 253 €0 €+5 253 €
3+5 253 €+1 968 €+3 285 €
4+5 253 €+4 557 €+696 €
5+5 253 €+4 792 €+461 €
6+5 253 €+5 033 €+220 €
7+5 253 €+5 280 €-27 €
8+5 253 €+5 534 €-281 €
9+5 253 €+5 793 €-540 €
10+5 253 €+6 060 €-807 €
11+5 253 €+6 333 €-1 080 €
12+5 253 €+6 613 €-1 360 €
13+5 253 €+6 900 €-1 647 €
14+5 253 €+7 194 €-1 941 €
15+5 253 €+7 496 €-2 243 €
16+5 253 €+7 806 €-2 553 €
17+5 253 €+8 123 €-2 870 €
18+5 253 €+8 449 €-3 196 €
19+5 253 €+8 783 €-3 530 €
20+5 253 €+9 126 €-3 873 €
21+5 253 €+9 478 €-4 225 €
22+5 253 €+9 839 €-4 586 €
23+5 253 €+10 209 €-4 956 €
24+5 253 €+10 589 €-5 336 €
25+5 253 €+10 979 €-5 726 €
Total+131 325 €+160 516 €+-29 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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