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Maison 5 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre (974)
Surface150
Coût Total250 300
Loyer Annuel25 013
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+549
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAISSE DE PRIX / Maison en 2 parties partiellement rénovée avec potentiel locatif

BAISSE DE PRIX : Dans le calme et la campagne de Montvert les hauts avec quelques petites vues mer et montagnes. Cette maison avec jardinet a été partiellement rénovée et conviendrait à des primo-accédants se donnant le temps d'améliorer leur 1er achat ou à des investisseurs optimisant les 2 potentiels locatifs. Vendu libre de toute occupation. Abri pour une voiture et une place devant. A visiter avec Frederic BRAUD, conseiller et référent LGM IMMOBILIER Réunion. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Frédéric BRAUD, EI enregistrée au tribunal de commerce de SAINT-PIERRE, La Réunion, sous le numéro RSAC 533966578. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 12316 Référence annonce : PI7X-AK7-J0X Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 171 500 €

Ville : Saint-Pierre
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97410
Coordonnées : -21.315000, 55.539120
Total : 250 300
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 55 900
Valeur du bien : 235 900
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 20.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25013€/an
Fourchette totale : 1442€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 17300€ - 36166€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 14.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 326,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 424,16
Coût de l'assurance :21 275,50
Taxe foncière : 2 501,34€/an
Soit par mois : 208,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 535,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :549,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 500
    Isolation combles perdus: 150 m² × 50€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 300 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 953
Revenus locatifs : +25 013
Charges déductibles : -67 953
Résultat foncier Année 1 : -42 939(Déficit de 42 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 539
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 053 €/an
Revenus locatifs : +25 013
Charges déductibles : -12 053
Résultat foncier Années 2+ : 12 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21539.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 01367 9618 709-42 94821 400 €21 548 €21 548 €
225 51411 8338 48113 680--7 867 €
326 02411 5988 24514 426---
426 54411 3548 00115 191---
527 07511 1017 74815 974---
627 61710 8397 48716 778---
728 16910 5687 21517 601---
828 73310 2876 93418 446---
929 3079 9966 64319 311---
1029 8939 6946 34220 199---
1130 4919 3826 03021 109---
1231 1019 0595 70622 042---
1331 7238 7245 37122 999---
1432 3578 3775 02523 981---
1533 0058 0184 66524 987---
1633 6657 6454 29326 019---
1734 3387 2603 90827 078---
1835 0256 8613 50828 164---
1935 7256 4473 09529 278---
2036 4406 0192 66630 421---
2137 1695 5752 22331 594---
2237 9125 1151 76332 796---
2338 6704 6391 28734 031---
2439 4444 14679435 297---
2540 2323 63628336 597---
TOTAL801 186266 133126 424535 05321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 535 053
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 253-6 420+11 673
2+5 2530+5 253
3+5 253+1 968+3 285
4+5 253+4 557+696
5+5 253+4 792+461
6+5 253+5 033+220
7+5 253+5 280-27
8+5 253+5 534-281
9+5 253+5 793-540
10+5 253+6 060-807
11+5 253+6 333-1 080
12+5 253+6 613-1 360
13+5 253+6 900-1 647
14+5 253+7 194-1 941
15+5 253+7 496-2 243
16+5 253+7 806-2 553
17+5 253+8 123-2 870
18+5 253+8 449-3 196
19+5 253+8 783-3 530
20+5 253+9 126-3 873
21+5 253+9 478-4 225
22+5 253+9 839-4 586
23+5 253+10 209-4 956
24+5 253+10 589-5 336
25+5 253+10 979-5 726
Total+131 325+160 516+-29 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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