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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface118m²
Coût Total197 873€
Loyer Annuel14 960€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 996,34 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 5 chambres, 2 parkings: Garage, Parking

Maison proche des commodités avec son joli jardin. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, une cuisine ainsi que d'un grand salon-séjour, une chambre et un wc, complétés par un garage et une cave pour davantage de rangement. À l'étage, l'espace nuit dispose de quatre chambres supplémentaires et d'une salle d'eau.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450120, 1.433859
Total : 197 873€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 70 900€
Valeur du bien : 188 468€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1247€/mois
Loyer annuel estimé : 14960€/an
Fourchette totale : 987€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 11840€ - 18902€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 814,88 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 156 €
Prix d'achat :117 568 €
Décote à l'achat :-96 588€ (-45.1%)
Marge achat-revente :16 283€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 873€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 022,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 034,72€
Coût de l'assurance :16 819,21€
Taxe foncière : 1 496,01€/an
Soit par mois : 124,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 246,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en état usé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 900 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 800€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 100€/m² = 11800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 960 €/an
Calcul : 1 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 873 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 455 €
Revenus locatifs : +14 960 €
Charges déductibles : -79 455 €
Résultat foncier Année 1 : -64 495 €(Déficit de 64 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 555 €/an
Revenus locatifs : +14 960 €
Charges déductibles : -8 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43095.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 960 €79 462 €6 393 €-64 502 €21 400 €43 102 €43 102 €
215 259 €8 389 €6 220 €6 870 €--36 231 €
315 564 €8 211 €6 042 €7 354 €--28 877 €
415 876 €8 026 €5 857 €7 850 €--21 028 €
516 193 €7 836 €5 667 €8 358 €--12 670 €
616 517 €7 639 €5 470 €8 878 €--3 792 €
716 847 €7 435 €5 267 €9 412 €---
817 184 €7 225 €5 057 €9 959 €---
917 528 €7 008 €4 839 €10 520 €---
1017 879 €6 784 €4 615 €11 095 €---
1118 236 €6 552 €4 383 €11 684 €---
1218 601 €6 313 €4 144 €12 288 €---
1318 973 €6 065 €3 897 €12 908 €---
1419 352 €5 810 €3 641 €13 543 €---
1519 739 €5 546 €3 377 €14 194 €---
1620 134 €5 273 €3 104 €14 861 €---
1720 537 €4 991 €2 822 €15 546 €---
1820 948 €4 700 €2 531 €16 248 €---
1921 367 €4 399 €2 230 €16 968 €---
2021 794 €4 088 €1 919 €17 706 €---
2122 230 €3 767 €1 598 €18 463 €---
2222 674 €3 435 €1 266 €19 240 €---
2323 128 €3 092 €923 €20 036 €---
2423 591 €2 738 €569 €20 853 €---
2524 062 €2 372 €203 €21 691 €---
TOTAL479 176 €217 154 €92 035 €262 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 142 €-6 420 €+9 562 €
2+3 142 €0 €+3 142 €
3+3 142 €0 €+3 142 €
4+3 142 €0 €+3 142 €
5+3 142 €0 €+3 142 €
6+3 142 €0 €+3 142 €
7+3 142 €+1 686 €+1 456 €
8+3 142 €+2 988 €+154 €
9+3 142 €+3 156 €-14 €
10+3 142 €+3 328 €-186 €
11+3 142 €+3 505 €-363 €
12+3 142 €+3 686 €-544 €
13+3 142 €+3 872 €-730 €
14+3 142 €+4 063 €-921 €
15+3 142 €+4 258 €-1 116 €
16+3 142 €+4 458 €-1 316 €
17+3 142 €+4 664 €-1 522 €
18+3 142 €+4 874 €-1 732 €
19+3 142 €+5 090 €-1 948 €
20+3 142 €+5 312 €-2 170 €
21+3 142 €+5 539 €-2 397 €
22+3 142 €+5 772 €-2 630 €
23+3 142 €+6 011 €-2 869 €
24+3 142 €+6 256 €-3 114 €
25+3 142 €+6 507 €-3 365 €
Total+78 550 €+78 606 €+-56 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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