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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGespunsart (08)
Surface105m²
Coût Total114 360€
Loyer Annuel8 012€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 500 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 652,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine ouverte, Revêtement du sol: Parquet, Salle à manger (total 18 m²), 2 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Claire Lesgent vous propose: Découvrez cette maison pleine de charme à rafraîchir située à Gespunsart, dans un environnement calme à deux pas de la Belgique. Cette maison, mitoyenne des deux côtés, offre un espace de vie agréable et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Description des lieux:

  • Au rez de chaussée: deux entrées (une à l'avant et une à l'arrière) facilitant l'accès, un salon de 16m2, une salle à manger ouverte sur une cuisine, parfaite pour recevoir. Une salle d'eau comprenant une douche et des WC.
  • Au premier étage: un palier menant à deux chambres confortables (16m2 et 11m2) avec revêtement parquet d'origine.
  • Au second étage: un espace sous combles de 9m2 offrant la possibilité d'y aménager un bureau ou de créer une chambre supplémentaire. Un grenier à aménager pouvant servir de stockage ou être transformé selon vos besoins.
  • Une cave attenante à la salle à manger.
  • Une cour pour profiter de l'extérieur.

Informations complémentaires:

  • DPE D/GES D
  • Mode de chauffage: gaz individuel
  • DV PVC (avec volets électriques). Seule la salle d'eau possède un simple vitrage.
  • Assainissement: tout à l'égout
  • Taxe foncière: 388 euros/an

Cette maison, bien qu'à rafraichir, possède un joli potentiel grâce à ses dimensions et sa disposition! Que vous souhaitez en faire votre résidence principale ou un projet locatif, elle est prête à accueillir votre imagination!

A voir rapidement! Pour plus d'informations et/ou pour planifier une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 199 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Claire Lesgent mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 933604324, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Gespunsart
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.816677, 4.846362
Total : 114 360€
Prix d'acquisition : 68 500€
Travaux : 40 380€
Valeur du bien : 108 880€
Frais de notaire : 5 480€
Coût estimé : 5 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8012€/an
Fourchette totale : 527€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6323€ - 10151€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :458,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 125 €
Prix d'achat :68 500 €
Décote à l'achat :+20 375€ (+42.3%)
Marge achat-revente :-66 235€ (-137.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 946,43€
Coût de l'assurance :10 006,50€
Taxe foncière : 388,00€/an
Soit par mois : 32,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages dans la salle d'eau par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 23 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 380 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 500€
    Isolation combles: 105 m² × 100€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:700€
    Remplacement fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 700€ = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement de sol (Chambres):2 700€
    Rénovation revêtement sol: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Chambres):1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Salon):800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Entrée):400€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gespunsart. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix ont été adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 012 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 155 €
Revenus locatifs : +8 012 €
Charges déductibles : -45 155 €
Résultat foncier Année 1 : -37 143 €(Déficit de 37 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 775 €/an
Revenus locatifs : +8 012 €
Charges déductibles : -4 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15743.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 525 €(65% de 68 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 619 €/an
Calcul : 44 525 € × 3,636% = 1 619 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 012 €45 159 €3 990 €-37 147 €21 400 €15 747 €15 747 €
28 172 €4 674 €3 886 €3 498 €--12 249 €
38 335 €4 567 €3 778 €3 769 €--8 480 €
48 502 €4 455 €3 667 €4 047 €--4 433 €
58 672 €4 339 €3 551 €4 333 €--100 €
68 846 €4 219 €3 431 €4 626 €---
79 023 €4 095 €3 307 €4 927 €---
89 203 €3 966 €3 178 €5 237 €---
99 387 €3 833 €3 045 €5 554 €---
109 575 €3 695 €2 907 €5 880 €---
119 766 €3 552 €2 764 €6 214 €---
129 962 €3 404 €2 616 €6 558 €---
1310 161 €3 251 €2 462 €6 910 €---
1410 364 €3 092 €2 303 €7 272 €---
1510 571 €2 927 €2 139 €7 644 €---
1610 783 €2 757 €1 968 €8 026 €---
1710 998 €2 580 €1 792 €8 419 €---
1811 218 €2 397 €1 609 €8 822 €---
1911 443 €2 207 €1 419 €9 235 €---
2011 672 €2 011 €1 223 €9 661 €---
2111 905 €1 808 €1 019 €10 098 €---
2212 143 €1 597 €809 €10 546 €---
2312 386 €1 379 €590 €11 007 €---
2412 634 €1 152 €364 €11 481 €---
2512 886 €918 €130 €11 968 €---
TOTAL256 619 €118 033 €57 946 €138 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-6 420 €+8 102 €
2+1 682 €0 €+1 682 €
3+1 682 €0 €+1 682 €
4+1 682 €0 €+1 682 €
5+1 682 €0 €+1 682 €
6+1 682 €+1 358 €+324 €
7+1 682 €+1 478 €+204 €
8+1 682 €+1 571 €+111 €
9+1 682 €+1 666 €+16 €
10+1 682 €+1 764 €-82 €
11+1 682 €+1 864 €-182 €
12+1 682 €+1 967 €-285 €
13+1 682 €+2 073 €-391 €
14+1 682 €+2 182 €-500 €
15+1 682 €+2 293 €-611 €
16+1 682 €+2 408 €-726 €
17+1 682 €+2 526 €-844 €
18+1 682 €+2 646 €-964 €
19+1 682 €+2 771 €-1 089 €
20+1 682 €+2 898 €-1 216 €
21+1 682 €+3 029 €-1 347 €
22+1 682 €+3 164 €-1 482 €
23+1 682 €+3 302 €-1 620 €
24+1 682 €+3 444 €-1 762 €
25+1 682 €+3 590 €-1 908 €
Total+42 050 €+41 576 €+474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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