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Appartement à vendre

VilleDraguignan (83)
Surface63m²
Coût Total124 100€
Loyer Annuel8 665€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 587,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/9 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 9 parkings: 9 parkings, Balcon, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-est, Non meublé

Investisseurs Appartement F3 ascenseur avec cellier 63m² - proche commodités - ST JAUME - Résidence Martels , Appartement F3 de 63m² avec loggia et cellier séparé. Vendu Loué: Loyer 620€ + 80€ de Charges. Bail en cours depuis le 5 octobre 2015. Il se compose d'un séjour de 16m², d'une cuisine de 9m² avec loggia, une salle d'eau, 2 Chambres de 11m², et 2 balcons offrant une très belle vue dégagée. Un cellier de 5m² sur le pallier complète ce bien. Charges mensuelles: 130€ chauffage inclus. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 135 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 560,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 et 1 090 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2026. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.539053, 6.455736
Total : 124 100€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 16 100€
Valeur du bien : 116 100€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8665€/an
Fourchette totale : 587€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 7039€ - 10667€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,82 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 705 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-21 705€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-2 395€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 285,30€
Coût de l'assurance :10 858,75€
Taxe foncière : 866,54€/an
Soit par mois : 72,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 722,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le mobilier.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 100 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:4 400€
    Peinture chambres: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Revêtement sol: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Électricité: 400€, Menuiseries intérieures: 1000€, Main d'œuvre: 580€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux de peinture et de rénovation. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 188 €
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -23 188 €
Résultat foncier Année 1 : -14 523 €(Déficit de 14 523 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 088 €/an
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -7 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 577 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3822.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 665 €23 192 €4 231 €-14 527 €10 700 €3 827 €3 827 €
28 839 €6 981 €4 120 €1 858 €--1 969 €
39 015 €6 865 €4 004 €2 150 €---
49 196 €6 746 €3 885 €2 450 €---
59 380 €6 622 €3 761 €2 758 €---
69 567 €6 494 €3 633 €3 073 €---
79 759 €6 361 €3 500 €3 397 €---
89 954 €6 224 €3 363 €3 730 €---
910 153 €6 082 €3 221 €4 071 €---
1010 356 €5 935 €3 074 €4 421 €---
1110 563 €5 783 €2 922 €4 780 €---
1210 774 €5 625 €2 764 €5 149 €---
1310 990 €5 462 €2 601 €5 528 €---
1411 210 €5 293 €2 433 €5 916 €---
1511 434 €5 119 €2 258 €6 315 €---
1611 662 €4 938 €2 077 €6 724 €---
1711 896 €4 751 €1 890 €7 145 €---
1812 134 €4 557 €1 696 €7 576 €---
1912 376 €4 357 €1 496 €8 019 €---
2012 624 €4 149 €1 288 €8 474 €---
2112 876 €3 935 €1 074 €8 942 €---
2213 134 €3 712 €851 €9 421 €---
2313 396 €3 482 €621 €9 914 €---
2413 664 €3 244 €383 €10 420 €---
2513 938 €2 998 €137 €10 940 €---
TOTAL277 554 €148 907 €61 285 €128 647 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-3 210 €+5 030 €
2+1 820 €0 €+1 820 €
3+1 820 €+54 €+1 766 €
4+1 820 €+735 €+1 085 €
5+1 820 €+827 €+993 €
6+1 820 €+922 €+898 €
7+1 820 €+1 019 €+801 €
8+1 820 €+1 119 €+701 €
9+1 820 €+1 221 €+599 €
10+1 820 €+1 326 €+494 €
11+1 820 €+1 434 €+386 €
12+1 820 €+1 545 €+275 €
13+1 820 €+1 658 €+162 €
14+1 820 €+1 775 €+45 €
15+1 820 €+1 894 €-74 €
16+1 820 €+2 017 €-197 €
17+1 820 €+2 143 €-323 €
18+1 820 €+2 273 €-453 €
19+1 820 €+2 406 €-586 €
20+1 820 €+2 542 €-722 €
21+1 820 €+2 683 €-863 €
22+1 820 €+2 826 €-1 006 €
23+1 820 €+2 974 €-1 154 €
24+1 820 €+3 126 €-1 306 €
25+1 820 €+3 282 €-1 462 €
Total+45 500 €+38 594 €+6 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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